PLU de Bessan (34550)

Bessan : document, zonage, périmètres

Bessan, 5 838 habitants, occupe 27,9 km² de l’Hérault (34), soit 209 habitants au km².

La commune a son propre plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 11/01/2013 : c’est elle qui en fixe les règles. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 10/07/2026.

Le plan de zonage découpe le territoire en 34 zones. Les zones naturelles et forestières en couvrent 11 % et les zones agricoles 75 % ; les zones urbaines et à urbaniser, où se concentrent les droits à construire, représentent 13 %, plus que la moyenne de l’Hérault (9 %). La zone la plus étendue est A (« Zones Agricoles à protéger »), avec 2 090 ha, soit 75 % du territoire.

Sur le territoire communal, le PLU publie également 46 emplacements réservés, 13 orientations d’aménagement et de programmation (OAP), 5 règles graphiques d’implantation, ainsi qu’une ou plusieurs zones d’aménagement concerté, des secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport, des sites archéologiques.

Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % pour toute construction soumise à autorisation à Bessan.

Autour d’elle, même cadre : Saint-Thibéry, Florensac, Montblanc et les autres communes voisines relèvent elles aussi d’un PLU communal.

Le document d’urbanisme de Bessan

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme (PLU)
Collectivité compétente: Commune de Bessan
Approuvé le: 11/01/2013
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 10/07/2026

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones agricoles (A) 75 % (2 095 ha)
Zones naturelles et forestières (N) 11 % (317 ha)
Zones à urbaniser (AU) 8 % (215 ha)
Zones urbaines (U) 6 % (156 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 13 % du territoire de Bessan, les zones agricoles et naturelles 87 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLU à Bessan

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
A	Agricole	Zones Agricoles à protéger	2 090 ha
UD	Urbaine	UD	111 ha
N	Naturelle	Zones naturelles à protéger	81 ha
N1	Naturelle	Zones naturelles à protéger. Poumon vert de la commune	77 ha
AUE1	À urbaniser	Zone à urbaniser n'admetant que les occupations et utilisation du sol sous certaines conditions	63 ha
Np	Naturelle	Secteur périphérique pâturage du parc photovoltaique	56 ha
Np1	Naturelle	Zone destinée à recevoir les installations et equipement nécessaires à la production d'éléctricité à partir de	51 ha
AUE0	À urbaniser	Zone à urbaniser n'admetant que les occupations et utilisation du sol sous certaines conditions	26 ha
AUZ	À urbaniser	Zone d'aménagement concertée de La Capucière	25 ha
UAs2	Urbaine	Zones urbaines du centre-village de BESSAN	17 ha
N2	Naturelle	Zones naturelles à protéger. Secteur des Monts Ramus	17 ha
AU	À urbaniser	Zone à urbaniser n'admetant que les occupations et utilisation du sol sous certaines conditions	14 ha
AU02	À urbaniser	AU02	14 ha
UE	Urbaine	Zones urbaines du centre-village de BESSAN	13 ha
AUT1	À urbaniser	Zone destinéee à l'urbanisation touristique future	12 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 34. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés46
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)13
Espaces boisés classés4
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés2
Règles d’implantation des constructions (graphiques)5
Zones d’aménagement concerté (ZAC)1
Sites archéologiques21
Secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport3
Périmètres de sursis à statuer2
Divisions foncières soumises à déclaration préalable1

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Bessan (1 sur 2)

MH : L151-23 Milieux humides × 2

Servitudes d’utilité publique à Bessan

Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Hérault : 10 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Bessan figurent dans sa note. Dans le département :

Monuments historiques et leurs abords AC1553
Plans de prévention des risques naturels PM1138
Canalisations d’hydrocarbures I1117
Sites patrimoniaux remarquables AC467
Télécommunications : protection contre les obstacles PT25
Dégagement aéronautique (aérodromes) T53
Télécommunications : protection contre les perturbations PT12
Forêts de protection A71
Protection sanitaire (établissements de conchyliculture) AS21
Voies ferrées T11

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Autres règles à connaître à Bessan

Zonage A/B/C: Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce que cela change pour un terrain

À Bessan, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.

Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Bessan

Pour une parcelle précise à Bessan, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Bessan ?

Bessan est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 11/01/2013. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 10/07/2026).

Le PLU de Bessan est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLU de Bessan ?

Sur le territoire de Bessan, le document publié compte 34 zones ou secteurs : zones agricoles 75 %, zones naturelles et forestières 11 %, zones à urbaniser 8 %, zones urbaines 6 % de la surface. Les plus étendues : A, UD, N, N1. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment connaître la zone d’une parcelle à Bessan ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Bessan ?

Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 46 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Bessan ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de l’Hérault de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?

Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

Saint-Thibéry (34630)
Florensac (34510)
Montblanc (34290)
Vias (34450)
Nézignan-l'Évêque (34120)
Agde (34300)

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