L’urbanisme en clairVeules-les-Roses : document, zonage, périmètres
Veules-les-Roses, 510 habitants, occupe 5,2 km² de la Seine-Maritime (76), soit 98 habitants au km².
Le document en vigueur est un PLU communal, approuvé le 16/11/2022 ; la compétence en matière d’urbanisme est exercée par la CC de la Côte d'Albâtre. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 16/11/2022. Le document évolue : révision de PLU-I (état au 31/12/2024).
Le plan de zonage découpe le territoire en 15 zones. Les zones naturelles et forestières en couvrent 5 % et les zones agricoles 80 % ; les zones urbaines et à urbaniser, où se concentrent les droits à construire, représentent 15 %, dans la moyenne de la Seine-Maritime (17 %). Première zone par la surface : A (« Zone agricole »), 415 ha, soit 80 % du territoire.
Sur le territoire communal, le PLU publie également 52 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 5 espaces boisés classés, 5 tracés de voies ou de cheminements à conserver ou à créer.
Autre point à connaître avant un projet : Veules-les-Roses est commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent ; en zone tendue au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023).
Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 1,5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.
Le voisinage (Blosseville, Manneville-ès-Plains, Sotteville-sur-Mer…) se répartit ainsi : 2 en carte communale, 3 au RNU, 1 en PLU communal.
Le document d’urbanisme de Veules-les-Roses
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme (PLU)
- Collectivité compétente
- CC de la Côte d'Albâtre (intercommunalité)
- Approuvé le
- 16/11/2022
- Procédure en cours
- révision de PLU-I (au 31/12/2024)
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 16/11/2022
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones agricoles (A) 80 % (415 ha)
- Zones urbaines (U) 14 % (73 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 5 % (26 ha)
- Zones à urbaniser (AU) 1 % (3 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 15 % du territoire de Veules-les-Roses, les zones agricoles et naturelles 85 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLU à Veules-les-Roses
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| A | Agricole | Zone agricole | 415 ha |
| UG | Urbaine | Zone urbaine de moyenne densité | 23 ha |
| Nl | Naturelle | Zone naturelle | 22 ha |
| UDb | Urbaine | Zone urbaine de forte densité | 14 ha |
| UE | Urbaine | Zone urbaine de moyenne densité | 12 ha |
| UL | Urbaine | Zone urbaine d'équipements sportifs, loisirs, tourisme | 8 ha |
| UF | Urbaine | Zone urbaine de moyenne densité | 7 ha |
| UD | Urbaine | Zone urbaine de forte densité | 5 ha |
| N | Naturelle | Zone naturelle | 4 ha |
| UDa | Urbaine | Zone urbaine de forte densité | 3 ha |
| 3AU | À urbaniser | Zone à urbaniser | 2 ha |
| UDc | Urbaine | Zone urbaine de forte densité | 2 ha |
| 1AU | À urbaniser | Zone à urbaniser | < 1 ha |
| UFs | Urbaine | Zone urbaine de moyenne densité | < 1 ha |
| Nm | Naturelle | Zone naturelle | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)3
- Espaces boisés classés5
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés52
- Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)2
- Voies, chemins et transports publics à conserver ou à créer5
- Espaces remarquables du littoral1
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Orientations d’aménagement et de programmation à Veules-les-Roses (1 sur 3)
- OAP : Orientations d'aménagement et de programmation × 3
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Veules-les-Roses (2 sur 52)
- Paysage : Protection des alignements d'arbres × 42
- Protection des jardins × 10
Secteurs de constructibilité limitée à Veules-les-Roses (1 sur 2)
- Périmètre de protection du captage × 2
Servitudes d’utilité publique à Veules-les-Roses
Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Seine-Maritime : 6 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Veules-les-Roses figurent dans sa note. Dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1724
- Plans de prévention des risques naturels PM118
- Sites patrimoniaux remarquables AC417
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T56
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT14
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Veules-les-Roses
- Loi Littoral
- Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
- Zone tendue
- Oui, au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023) : taxe sur les logements vacants et majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires possibles.
- Zonage A/B/C
- Zone C du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 1,5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce que cela change pour un terrain
Pour un terrain de Veules-les-Roses, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.
Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Veules-les-Roses
Pour une parcelle précise à Veules-les-Roses, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel document d’urbanisme s’applique à Veules-les-Roses ?
Veules-les-Roses est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 16/11/2022 (collectivité compétente : CC de la Côte d'Albâtre). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 16/11/2022).
Le PLU de Veules-les-Roses est-il en cours d’évolution ?
Selon les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), une procédure est en cours : révision de PLU-I. Tant qu’elle n’est pas approuvée, le document en vigueur continue de s’appliquer.
Quelles sont les zones du PLU de Veules-les-Roses ?
Sur le territoire de Veules-les-Roses, le document publié compte 15 zones ou secteurs : zones agricoles 80 %, zones urbaines 14 %, zones naturelles et forestières 5 %, zones à urbaniser 1 % de la surface. Les plus étendues : A, UG, Nl, UDb. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Veules-les-Roses ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
La loi Littoral s’applique-t-elle à Veules-les-Roses ?
Oui : Veules-les-Roses est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Veules-les-Roses est-elle en zone tendue ?
Oui, au titre des communes touristiques où la part des résidences secondaires est élevée (décret du 25 août 2023, liste au décret du 22 décembre 2025) : la commune peut appliquer la taxe sur les logements vacants et majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Veules-les-Roses ?
Le taux communal est de 1,5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de la Seine-Maritime de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?
La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- DGALN, communes concernées par la loi Littoral (article L321-2 du code de l'environnement), au COG 2022 (23/03/2022)
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Blosseville (76460)
- Manneville-ès-Plains (76460)
- Sotteville-sur-Mer (76740)
- Gueutteville-les-Grès (76460)
- Angiens (76740)
- La Chapelle-sur-Dun (76740)