L’urbanisme en clairL’essentiel sur l’urbanisme au Vaudoué
Le Vaudoué, 731 habitants, occupe 17,1 km² de la Seine-et-Marne (77), soit 43 habitants au km².
Elle est couverte par un PLUi, élaboré par la CA du Pays de Fontainebleau : les règles d’urbanisme y sont communes à l’ensemble de l’intercommunalité. Dernière évolution publiée au Géoportail de l’urbanisme : le 16/10/2025.
Le plan de zonage découpe le territoire en 10 zones. Les zones naturelles et forestières en couvrent 60 % et les zones agricoles 36 % ; les zones urbaines et à urbaniser, où se concentrent les droits à construire, représentent 4 %, moins que la moyenne de la Seine-et-Marne (11 %). La zone la plus étendue est N (naturelle), avec 1 030 ha, soit 60 % du territoire.
Sur le territoire communal, le PLUi publie également 116 espaces boisés classés, 24 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 23 emplacements réservés.
À ces règles s’ajoutent des régimes propres à la commune : en zone tendue au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023).
Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 3 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % et la part régionale pour toute construction soumise à autorisation au Vaudoué.
Le voisinage (Noisy-sur-École, Achères-la-Forêt, Tousson…) se répartit ainsi : 5 en PLUi, 1 en PLU communal.
Le document d’urbanisme du Vaudoué
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- CA du Pays de Fontainebleau (intercommunalité)
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 16/10/2025
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones naturelles et forestières (N) 60 % (1 037 ha)
- Zones agricoles (A) 36 % (616 ha)
- Zones urbaines (U) 3 % (60 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (1 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 4 % du territoire du Vaudoué, les zones agricoles et naturelles 96 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi au Vaudoué
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| N | Naturelle | 1 030 ha | |
| Ap | Agricole | 610 ha | |
| UBb | Urbaine | 30 ha | |
| UAv2 | Urbaine | 29 ha | |
| A | Agricole | 6 ha | |
| Nj | Naturelle | 4 ha | |
| Ne | Naturelle | 2 ha | |
| 1AUb | À urbaniser | 1 ha | |
| UF | Urbaine | < 1 ha | |
| UEc | Urbaine | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés23
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)1
- Espaces boisés classés116
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés24
- Linéaires de diversité commerciale5
- Continuités écologiques (trame verte et bleue)13
- Équipements collectifs admis en zone A ou N8
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés au Vaudoué (3 sur 24)
- Batiments de qualité architecturale × 10
- Bandes de protection des lisières boisées × 8
- Petit patrimoine × 6
Servitudes d’utilité publique au Vaudoué
À l’échelle de la Seine-et-Marne, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 11 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain du Vaudoué. Principales catégories publiées :
- Canalisations d’hydrocarbures I1268
- Monuments historiques et leurs abords AC160
- Sites patrimoniaux remarquables AC422
- Plans de prévention des risques naturels PM119
- Installations classées et sites pollués PM216
- Plans de prévention des risques technologiques PM38
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T56
- Forêts de protection A73
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT13
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT23
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Régimes particuliers et fiscalité de la construction
- Zone tendue
- Oui, au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023) : taxe sur les logements vacants et majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires possibles.
- Zonage A/B/C
- Zone B2 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 3 % (délibération applicable depuis le 01/01/2023), part départementale de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Conséquences pour un terrain au Vaudoué
Pour un terrain du Vaudoué, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.
Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien au Vaudoué
Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel est le document d’urbanisme en vigueur au Vaudoué ?
Le Vaudoué est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) (collectivité compétente : CA du Pays de Fontainebleau). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 16/10/2025).
Le PLUi du Vaudoué est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi du Vaudoué ?
Sur le territoire du Vaudoué, le document publié compte 10 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 60 %, zones agricoles 36 %, zones urbaines 3 % de la surface. Les plus étendues : N, Ap, UBb, UAv2. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Dans quelle zone se trouve mon terrain au Vaudoué ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés au Vaudoué ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 23 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le Vaudoué est-elle en zone tendue ?
Oui, au titre des communes touristiques où la part des résidences secondaires est élevée (décret du 25 août 2023, liste au décret du 22 décembre 2025) : la commune peut appliquer la taxe sur les logements vacants et majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement au Vaudoué ?
Le taux communal est de 3 % (délibération applicable depuis le 01/01/2023), et la part départementale de la Seine-et-Marne de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?
Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Noisy-sur-École (77123)
- Achères-la-Forêt (77760)
- Tousson (77123)
- Boissy-aux-Cailles (77760)
- La Chapelle-la-Reine (77760)
- Oncy-sur-École (91490)