L’urbanisme en clairL’essentiel sur l’urbanisme au Nizan
Commune de la Gironde (33), Le Nizan compte 506 habitants sur 15,2 km², soit une densité de 33 habitants au km².
Le document en vigueur est un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), porté par la CC du Bazadais, approuvé le 19/06/2024. Dernière évolution publiée au Géoportail de l’urbanisme : le 17/06/2025.
3 % du territoire du Nizan est classé en zone urbaine (3 %) ou à urbaniser (moins de 1 %), moins que la moyenne de la Gironde (10 %). Les zones agricoles (18 %) et naturelles (80 %) occupent le reste des 12 zones du plan. La zone la plus étendue est N (« Zone naturelle classique »), avec 1 201 ha, soit 79 % du territoire.
Le document publié au Géoportail recense aussi, sur la commune, 60 continuités écologiques, 40 règles graphiques d’implantation, 26 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, ainsi que des sites archéologiques : autant de règles qui peuvent toucher une parcelle précise.
Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 3 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.
Autour d’elle, même cadre : Aubiac, Roaillan, Mazères et les autres communes voisines relèvent elles aussi d’un PLU intercommunal.
Le document d’urbanisme du Nizan
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- CC du Bazadais (intercommunalité)
- Approuvé le
- 19/06/2024
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 17/06/2025
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones naturelles et forestières (N) 80 % (1 209 ha)
- Zones agricoles (A) 18 % (268 ha)
- Zones urbaines (U) 3 % (41 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (2 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 3 % du territoire du Nizan, les zones agricoles et naturelles 97 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi au Nizan
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| N | Naturelle | N : Zone naturelle classique | 1 201 ha |
| A | Agricole | A : Zone agricole classique | 244 ha |
| U1J | Urbaine | U1J : Zone urbaine où seule la gestion de l'existant est autorisé | 30 ha |
| Ap | Agricole | Ap : secteur agricole protégé pour des raisons paysagères | 24 ha |
| N4B | Naturelle | N4B (STECAL) : Hébergements touristiques | 8 ha |
| U3A | Urbaine | U3A : Zone urbaine à vocation économique | 5 ha |
| U1C | Urbaine | U1C : Centre bourg à mixité fonctionnelle renforcée | 3 ha |
| U1H | Urbaine | U1H : Zone urbaine peu dense | 2 ha |
| 1AUH | À urbaniser | 1AUH : Zone à urbaniser à vocation résidentielle | 1 ha |
| U1E | Urbaine | U1E : Hameaux historiques à préserver | 1 ha |
| 2AUH | À urbaniser | 2AUH : Zone à urbaniser fermée à vocation résidentielle | < 1 ha |
| N3A | Naturelle | N3A (STECAL) : Activités économiques isolées | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés2
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)1
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés26
- Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)3
- Continuités écologiques (trame verte et bleue)60
- Règles d’implantation des constructions (graphiques)40
- Règles graphiques d’emprise au sol20
- Règles graphiques de hauteur20
- Équipements collectifs admis en zone A ou N3
- Espaces remarquables du littoral9
- Sites archéologiques2
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés au Nizan
- Emplacement réservé : Création d'un espace de stationnement
- Emplacement réservé : Création d'un espace vert communal
Orientations d’aménagement et de programmation au Nizan
- Périmètre comportant des orientations d'aménagement et de programmation (OAP)
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés au Nizan (5 sur 26)
- PB : Patrimoine bâti à protéger × 21
- Boisements : Boisement et éléments paysagers (art. L151-19 du CU) × 2
- PDV : Point de vue : perspective à préserver
- PN : Route ombragée
- PN : Site remarquable
Secteurs de constructibilité limitée au Nizan (2 sur 3)
- Risque de pollution des sols - anciens site industriels et activités de service (BASIAS) × 2
- Risque de pollution des sols - sites et sols pollués ou potentiellement pollués (BASOL)
Servitudes d’utilité publique au Nizan
Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Gironde : 15 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise au Nizan figurent dans sa note. Dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1895
- Canalisations d’hydrocarbures I1350
- Plans de prévention des risques naturels PM1281
- Terrains riverains des cours d’eau non domaniaux A450
- Sites patrimoniaux remarquables AC416
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T512
- Plans de prévention des risques technologiques PM310
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT29
- Halage et marchepied (voies navigables) EL35
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT14
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Autres règles à connaître au Nizan
- Zonage A/B/C
- Zone C du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 3 % (délibération applicable depuis le 01/01/2023), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce qu’il faut en retenir pour un projet
Avant un achat ou des travaux Au Nizan, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.
Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien au Nizan
Pour une parcelle précise au Nizan, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel document d’urbanisme s’applique au Nizan ?
Le Nizan est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 19/06/2024 (collectivité compétente : CC du Bazadais). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 17/06/2025).
Le PLUi du Nizan est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi du Nizan ?
Sur le territoire du Nizan, le document publié compte 12 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 80 %, zones agricoles 18 %, zones urbaines 3 % de la surface. Les plus étendues : N, A, U1J, Ap. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Dans quelle zone se trouve mon terrain au Nizan ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés au Nizan ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 2 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Quel est le taux de la taxe d’aménagement au Nizan ?
Le taux communal est de 3 % (délibération applicable depuis le 01/01/2023), et la part départementale de la Gironde de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?
Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)