L’urbanisme en clairL’essentiel sur l’urbanisme à Hostens
Hostens est une commune de la Gironde (33) de 1 554 habitants, dont le territoire s’étend sur 57,3 km² (27 hab./km²).
Son urbanisme se décide à l’échelle intercommunale : la commune relève du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) porté par la CC du Sud Gironde, approuvé le 20/12/2022. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 12/11/2025.
Le territoire se partage entre 96 % de zones naturelles, 2 % de zones agricoles et 2 % de zones urbaines ou à urbaniser, en dessous de la moyenne du département (10 %), en 14 zones. N6A (« zone naturelle "classique" sur la commune de LE_TUZAN ») est la zone la plus vaste : 5 470 ha, soit 96 % du territoire.
Au-delà du zonage, le PLUi publié comporte 76 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 45 règles graphiques d’implantation, 23 règles graphiques de hauteur. Chacun de ces périmètres peut s’appliquer à un terrain donné sans apparaître sur le seul plan de zonage.
Hostens est par ailleurs en zone tendue au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023).
Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 4 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.
Le voisinage est homogène : les 6 voisines les plus proches (Le Tuzan, Mano, Louchats…) sont toutes en PLUi, comme Hostens.
Le document d’urbanisme de Hostens
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- CC du Sud Gironde (intercommunalité)
- Approuvé le
- 20/12/2022
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 12/11/2025
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones naturelles et forestières (N) 96 % (5 479 ha)
- Zones agricoles (A) 2 % (123 ha)
- Zones urbaines (U) 2 % (120 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 2 % du territoire de Hostens, les zones agricoles et naturelles 98 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Hostens
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| N6A | Naturelle | N6A : zone naturelle "classique" sur la commune de LE_TUZAN | 5 470 ha |
| A6A | Agricole | A6A : zone agricole "classique", sur la commune de HOSTENS | 121 ha |
| U1B | Urbaine | U1B : zone urbaine de mixité des fonctions sommaire sur la commune de HOSTENS | 86 ha |
| U1A | Urbaine | U1A : zone urbaine de mixité des fonctions renforcé sur la commune de HOSTENS | 12 ha |
| UO4A | Urbaine | UO4A : zone U sur la commune de HOSTENS, en secteur touristique soumis à OAP de secteur d'aménagement, à vocat | 11 ha |
| N4E | Naturelle | N4E : zone naturelle sur la commune de HOSTENS, présence d'un STECAL pour tourisme d'intérêt supranational. Se | 5 ha |
| U3A | Urbaine | U3A : zone urbaine, secteur à vocation économique sur la commune de HOSTENS | 5 ha |
| U4A | Urbaine | U4A : zone urbaine, secteur à vocation touristique sur la commune de HOSTENS | 4 ha |
| U2A | Urbaine | U2A : zone urbaine à vocation résidentielle sur la commune de HOSTENS | 3 ha |
| N7A | Naturelle | N7A : zone naturelle sur la commune de HOSTENS, présence d'un STECAL pour environnement d'intérêt supranationa | 3 ha |
| A4A | Agricole | A4A : zone agricole, sur la commune de HOSTENS, présence d'un STECAL pour Tourisme/loisirs en zone A | 2 ha |
| N4G | Naturelle | N4G : zone naturelle sur la commune de HOSTENS, présence d'un STECAL pépinière départementale de l'Arbre & des | < 1 ha |
| N4F | Naturelle | N4F : zone naturelle sur la commune de HOSTENS, présence d'un STECAL tourisme d'intérêt supranational. Secteur | < 1 ha |
| N4A | Naturelle | N4A : zone naturelle sur la commune de HOSTENS, présence d'un STECAL Tourisme/Loisirs en zone N | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés2
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)2
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés76
- Règles d’implantation des constructions (graphiques)45
- Règles graphiques d’emprise au sol23
- Règles graphiques de hauteur23
- Équipements collectifs admis en zone A ou N7
- Espaces remarquables du littoral41
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Hostens
- Emplacement réservé : Extension économique
- Emplacement réservé : Parking école centre culturel extension exole
Orientations d’aménagement et de programmation à Hostens
- OAP secteur d'aménagement pour équipement touristique
- Secteur touristique soumis à OAP de secteur d'aménagement - U
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Hostens (5 sur 76)
- Parcs, jardins, boisements et prairies d'intérêt paysager × 43
- Arbre remarquable/à conserver × 21
- Corridors aquatiques (cours d'eau et ripisylves) × 6
- Bâtiment remarquable × 4
- Haies et alignements d'arbres × 2
Servitudes d’utilité publique à Hostens
Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Gironde : 15 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Hostens figurent dans sa note. Dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1895
- Canalisations d’hydrocarbures I1350
- Plans de prévention des risques naturels PM1281
- Terrains riverains des cours d’eau non domaniaux A450
- Sites patrimoniaux remarquables AC416
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T512
- Plans de prévention des risques technologiques PM310
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT29
- Halage et marchepied (voies navigables) EL35
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT14
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Régimes particuliers et fiscalité de la construction
- Zone tendue
- Oui, au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023) : taxe sur les logements vacants et majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires possibles.
- Zonage A/B/C
- Zone C du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 4 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Conséquences pour un terrain à Hostens
Avant un achat ou des travaux À Hostens, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.
Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Hostens
Pour une parcelle précise à Hostens, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Hostens ?
Hostens est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 20/12/2022 (collectivité compétente : CC du Sud Gironde). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 12/11/2025).
Le PLUi de Hostens est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de Hostens ?
Sur le territoire de Hostens, le document publié compte 14 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 96 %, zones agricoles 2 %, zones urbaines 2 % de la surface. Les plus étendues : N6A, A6A, U1B, U1A. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Hostens ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Hostens ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 2 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Hostens est-elle en zone tendue ?
Oui, au titre des communes touristiques où la part des résidences secondaires est élevée (décret du 25 août 2023, liste au décret du 22 décembre 2025) : la commune peut appliquer la taxe sur les logements vacants et majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Hostens ?
Le taux communal est de 4 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de la Gironde de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à Hostens ?
La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Le Tuzan (33125)
- Mano (40410)
- Louchats (33125)
- Saint-Magne (33125)
- Saint-Symphorien (33113)
- Belin-Béliet (33830)