L’urbanisme en clairL’urbanisme à Dhuisy en bref
Dhuisy est une commune de la Seine-et-Marne (77) de 334 habitants, dont le territoire s’étend sur 8,1 km² (41 hab./km²).
Le document en vigueur est un PLU communal, élaboré par la commune elle-même. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 27/09/2018.
Le territoire se partage entre 30 % de zones naturelles, 63 % de zones agricoles et 7 % de zones urbaines ou à urbaniser, en dessous de la moyenne du département (11 %), en 7 zones. La zone la plus étendue est A (« Espaces agricoles disposant d'une constructibilité axée sur les exploitations agricoles »), avec 508 ha, soit 62 % du territoire.
Au-delà du zonage, le PLU publié comporte 21 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 20 secteurs de constructibilité limitée, 18 espaces boisés classés, ainsi que des secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport. Chacun de ces périmètres peut s’appliquer à un terrain donné sans apparaître sur le seul plan de zonage.
Pour qui construit à Dhuisy, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 4 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % et la part régionale.
Le voisinage (Montreuil-aux-Lions, Germigny-sous-Coulombs, Sainte-Aulde…) se répartit ainsi : 4 en PLU communal, 2 au RNU.
Le document d’urbanisme de Dhuisy
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme (PLU)
- Collectivité compétente
- Commune de Dhuisy
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 27/09/2018
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones agricoles (A) 63 % (512 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 30 % (243 ha)
- Zones à urbaniser (AU) 5 % (42 ha)
- Zones urbaines (U) 2 % (16 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 7 % du territoire de Dhuisy, les zones agricoles et naturelles 93 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLU à Dhuisy
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| A | Agricole | Espaces agricoles disposant d'une constructibilité axée sur les exploitations agricoles | 508 ha |
| N | Naturelle | Espaces naturels à protéger tels que les boisements et cours d'eau | 241 ha |
| 1AUX | À urbaniser | Secteur dédié uniquement aux activités économiques | 42 ha |
| UH | Urbaine | Centres anciens et extensions pavillonnaires | 16 ha |
| AE | Agricole | Secteur agricole lié à la présence du centre équestre de DHUISY | 4 ha |
| NX | Naturelle | Secteur d'activités à réhabiliter au lieu-dit "les écoliers" situé en face de la ZAE des Effaneaux et devant ê | 3 ha |
| AU | À urbaniser | Secteur dédié au développement de l'habitat | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés3
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)2
- Espaces boisés classés18
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés21
- Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)20
- Équipements collectifs admis en zone A ou N11
- Secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport1
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Orientations d’aménagement et de programmation à Dhuisy (1 sur 2)
- Secteur soumis à OAP × 2
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Dhuisy (3 sur 21)
- Mares - élément remarquable du paysage identifié au titre du L151-23 du CU × 10
- Haies et boisements - élément remarquable du paysage au titre du L151-23 du CU × 6
- Elément remarquable du paysage identifié au titre du L151-19 du CU × 5
Secteurs de constructibilité limitée à Dhuisy (3 sur 20)
- Enveloppe d'alerte zone humide de classe 3 (DRIIE Ile-de-France) × 15
- Aléa fort - Retrait-gonflement des argiles × 4
- Bande inconstructible de 50 mètres aux abords des massifs boisés de plus de cent…
Servitudes d’utilité publique à Dhuisy
Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle de la Seine-et-Marne (11 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de Dhuisy sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :
- Canalisations d’hydrocarbures I1268
- Monuments historiques et leurs abords AC160
- Sites patrimoniaux remarquables AC422
- Plans de prévention des risques naturels PM119
- Installations classées et sites pollués PM216
- Plans de prévention des risques technologiques PM38
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T56
- Forêts de protection A73
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT13
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT23
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Régimes particuliers et fiscalité de la construction
- Zonage A/B/C
- Zone B2 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 4 % (délibération applicable depuis le 01/01/2025), part départementale de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce que cela change pour un terrain
À Dhuisy, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.
Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Dhuisy
Pour une parcelle précise à Dhuisy, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Dhuisy a-t-elle un PLU ?
Dhuisy est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 27/09/2018).
Le PLU de Dhuisy est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLU de Dhuisy ?
Sur le territoire de Dhuisy, le document publié compte 7 zones ou secteurs : zones agricoles 63 %, zones naturelles et forestières 30 %, zones à urbaniser 5 %, zones urbaines 2 % de la surface. Les plus étendues : A, N, 1AUX, UH. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Dans quelle zone se trouve mon terrain à Dhuisy ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Dhuisy ?
Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 3 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Dhuisy ?
Le taux communal est de 4 % (délibération applicable depuis le 01/01/2025), et la part départementale de la Seine-et-Marne de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à Dhuisy ?
La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Montreuil-aux-Lions (02310)
- Germigny-sous-Coulombs (77840)
- Sainte-Aulde (77260)
- Vendrest (77440)
- Marigny-en-Orxois (02810)
- Cocherel (77440)