PLU de Combs-la-Ville (77380)

Combs-la-Ville : document, zonage, périmètres

Avec 23 350 habitants pour 14,5 km², Combs-la-Ville (Seine-et-Marne, 77) a une densité de 1 607 hab./km².

Les règles d’urbanisme de Combs-la-Ville sont fixées par un plan local d’urbanisme (PLU) communal, approuvé le 29/04/2024. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 29/04/2024.

Sur 20 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 44 % du territoire, nettement au-dessus de la moyenne du département (11 %) ; le reste est classé en zone agricole (38 %) ou naturelle (18 %). La zone la plus étendue est A (« zone agricole »), avec 362 ha, soit 25 % du territoire.

S’y ajoutent 217 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 52 secteurs de constructibilité limitée, 51 espaces boisés classés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, une ou plusieurs zones d’aménagement concerté, des secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.

Autre point à connaître avant un projet : Combs-la-Ville est en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % et la part régionale pour toute construction soumise à autorisation à Combs-la-Ville.

Ses 6 voisines les plus proches ne sont pas toutes dans la même situation : 5 en PLU communal, 1 en PLUi. 5 d’entre elles sont dans le même cas que Combs-la-Ville.

Le document d’urbanisme de Combs-la-Ville

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme (PLU)
Collectivité compétente: Commune de Combs-la-Ville
Approuvé le: 29/04/2024
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 29/04/2024

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones urbaines (U) 40 % (576 ha)
Zones agricoles (A) 38 % (555 ha)
Zones naturelles et forestières (N) 18 % (258 ha)
Zones à urbaniser (AU) 4 % (60 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 44 % du territoire de Combs-la-Ville, les zones agricoles et naturelles 56 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLU à Combs-la-Ville

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
A	Agricole	zone agricole	362 ha
UC	Urbaine	zone résidentielle à dominante d'habitat individuel	198 ha
Ap	Agricole	zone agricole protégée	193 ha
N	Naturelle	zone naturelle	131 ha
UB	Urbaine	zone résidentielle à dominante d'habitat collectif	94 ha
Np	Naturelle	zone naturelle protégée	90 ha
UXd	Urbaine	Secteur d'activités économiques - Secteur Sud Parisud	85 ha
UXc	Urbaine	Secteur d'activités économiques - Secteur Nord Parisud	48 ha
UCa	Urbaine	zone résidentielle à dominante d'habitat individuel - Bois l'Evêque	46 ha
UA	Urbaine	zone urbaine centre-ville	39 ha
1AUXa	À urbaniser	zone destiné à être urbanisée à court ou moyen terme - Les Portes de Sénart	37 ha
Nl	Naturelle	zone naturelle dédiée aux loisirs	33 ha
UXa	Urbaine	Secteur d'activités économiques - ZAC des Portes de Sénart	32 ha
1AUXb	À urbaniser	zone destiné à être urbanisée à court ou moyen terme - Le Charme	23 ha
UXb	Urbaine	Secteur d'activités économiques - Ormeau	19 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 20. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)3
Espaces boisés classés51
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés217
Linéaires de diversité commerciale19
Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)52
Droit de préemption urbain1
Zones d’aménagement concerté (ZAC)10
Sites archéologiques13
Secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport5
Périmètres de sursis à statuer2
Zones d’aménagement différé (ZAD)3
Règlement local de publicité12

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Orientations d’aménagement et de programmation à Combs-la-Ville (1 sur 3)

Secteur comportant des orientations d'aménagement et de programmation (OAP) × 3

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Combs-la-Ville (5 sur 217)

Espace vert à protéger × 83
Zone humide avérée × 46
Bâtiment protégé × 43
Alignement d'arbres à protéger × 25
arbre remarquable × 20

Secteurs de constructibilité limitée à Combs-la-Ville (2 sur 52)

Mare × 51
lisière

Servitudes d’utilité publique à Combs-la-Ville

Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle de la Seine-et-Marne (11 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de Combs-la-Ville sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :

Canalisations d’hydrocarbures I1268
Monuments historiques et leurs abords AC160
Sites patrimoniaux remarquables AC422
Plans de prévention des risques naturels PM119
Installations classées et sites pollués PM216
Plans de prévention des risques technologiques PM38
Dégagement aéronautique (aérodromes) T56
Forêts de protection A73
Télécommunications : protection contre les perturbations PT13
Télécommunications : protection contre les obstacles PT23

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Autres règles à connaître à Combs-la-Ville

Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce que cela change pour un terrain

Avant un achat ou des travaux À Combs-la-Ville, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.

Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Combs-la-Ville

Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel document d’urbanisme s’applique à Combs-la-Ville ?

Combs-la-Ville est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 29/04/2024. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 29/04/2024).

Le PLU de Combs-la-Ville est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLU de Combs-la-Ville ?

Sur le territoire de Combs-la-Ville, le document publié compte 20 zones ou secteurs : zones urbaines 40 %, zones agricoles 38 %, zones naturelles et forestières 18 %, zones à urbaniser 4 % de la surface. Les plus étendues : A, UC, Ap, N. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment connaître la zone d’une parcelle à Combs-la-Ville ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Combs-la-Ville ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

Combs-la-Ville est-elle en zone tendue ?

Oui : Combs-la-Ville figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Combs-la-Ville ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de la Seine-et-Marne de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?

Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

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