L’urbanisme en clairL’urbanisme à Chezal-Benoît en bref
Chezal-Benoît, 765 habitants, occupe 46,5 km² du Cher (18), soit 16 habitants au km².
Elle est couverte par un PLUi, élaboré par la CC du Pays d'Issoudun, approuvé le 06/12/2019 : les règles d’urbanisme y sont communes à l’ensemble de l’intercommunalité. Dernière évolution publiée au Géoportail de l’urbanisme : le 27/06/2024.
Le plan de zonage découpe le territoire en 7 zones. Les zones naturelles et forestières en couvrent 58 % et les zones agricoles 40 % ; les zones urbaines et à urbaniser, où se concentrent les droits à construire, représentent 2 %, moins que la moyenne du Cher (5 %). La zone la plus étendue est N (naturelle), avec 2 655 ha, soit 57 % du territoire.
Sur le territoire communal, le PLUi publie également 1 orientation d’aménagement et de programmation (OAP), 1 espace boisé classé, 1 élément de patrimoine bâti ou paysager protégé, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain.
Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 1 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,2 %.
Ses 6 voisines les plus proches (Ségry, Saint-Aubin, Mareuil-sur-Arnon…) sont dans la même situation : toutes relèvent d’un PLU intercommunal.
Le document d’urbanisme de Chezal-Benoît
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- CC du Pays d'Issoudun (intercommunalité)
- Approuvé le
- 06/12/2019
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 27/06/2024
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones naturelles et forestières (N) 58 % (2 682 ha)
- Zones agricoles (A) 40 % (1 868 ha)
- Zones urbaines (U) 2 % (89 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (1 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 2 % du territoire de Chezal-Benoît, les zones agricoles et naturelles 98 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Chezal-Benoît
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| N | Naturelle | C'est une zone naturelle de protection. Elle concerne les secteurs, équipés ou non, à protéger en raison de la | 2 655 ha |
| A | Agricole | Elle concerne les terrains, équipés ou non, utilisés à des fins agricoles, qui doivent être protégés en raison | 1 868 ha |
| UC | Urbaine | Elle correspond aux secteurs d'extension et de développements contemporains du pôle urbain d'Issoudun et des c | 83 ha |
| NL | Naturelle | Elle recouvre les secteurs à vocation récréative, de loisirs et/ou de tourisme. | 27 ha |
| UE | Urbaine | Elle correspond aux espaces urbains à vocation d'activités économiques accueillant des constructions à dominan | 3 ha |
| UA | Urbaine | Elle correspond au centre ville patrimonial et historique du pôle urbain d'Issoudun et aux limites historiques | 3 ha |
| AU | À urbaniser | Elle correspond aux secteurs de projet de développement urbain à dominante résidentielle. | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)1
- Espaces boisés classés1
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés1
- Droit de préemption urbain3
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Orientations d’aménagement et de programmation à Chezal-Benoît
- OAP : Orientations d'Aménagement et de Programmation
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Chezal-Benoît
- EPP1 : Elément du paysage à préserver - Patrimoine paysager - Mare
Servitudes d’utilité publique à Chezal-Benoît
Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle du Cher (9 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de Chezal-Benoît sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1354
- Canalisations d’hydrocarbures I157
- Plans de prévention des risques naturels PM111
- Plans de prévention des risques technologiques PM36
- Sites patrimoniaux remarquables AC45
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T55
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT23
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT12
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Chezal-Benoît
- Zonage A/B/C
- Zone C du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 1 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,2 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce qu’il faut en retenir pour un projet
À Chezal-Benoît, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.
Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Chezal-Benoît
La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de Chezal-Benoît, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Chezal-Benoît ?
Chezal-Benoît est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 06/12/2019 (collectivité compétente : CC du Pays d'Issoudun). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 27/06/2024).
Le PLUi de Chezal-Benoît est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de Chezal-Benoît ?
Sur le territoire de Chezal-Benoît, le document publié compte 7 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 58 %, zones agricoles 40 %, zones urbaines 2 % de la surface. Les plus étendues : N, A, UC, NL. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Dans quelle zone se trouve mon terrain à Chezal-Benoît ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Chezal-Benoît ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Chezal-Benoît ?
Le taux communal est de 1 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale du Cher de 2,2 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à Chezal-Benoît ?
La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Ségry (36100)
- Saint-Aubin (36100)
- Mareuil-sur-Arnon (18290)
- Pruniers (36120)
- Villecelin (18160)
- Saint-Baudel (18160)