L’urbanisme en clairL’essentiel sur l’urbanisme à Varès
Commune du Lot-et-Garonne (47), Varès compte 655 habitants sur 16,8 km², soit une densité de 39 habitants au km².
La commune a son propre plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 17/02/2020 : c’est elle qui en fixe les règles. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 27/05/2025.
4 % du territoire de Varès est classé en zone urbaine (4 %) ou à urbaniser (moins de 1 %), dans la moyenne du Lot-et-Garonne (6 %). Les zones agricoles (76 %) et naturelles (20 %) occupent le reste des 11 zones du plan. A (« Zone comprenant les espaces agricoles. ») est la zone la plus vaste : 1 276 ha, soit 76 % du territoire.
Le document publié au Géoportail recense aussi, sur la commune, 83 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 4 emplacements réservés, 3 orientations d’aménagement et de programmation (OAP), ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain : autant de règles qui peuvent toucher une parcelle précise.
Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 2,5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % pour toute construction soumise à autorisation à Varès.
Ses 6 voisines les plus proches ne sont pas toutes dans la même situation : 2 en PLUi, 3 en PLU communal, 1 au RNU. 3 d’entre elles sont dans le même cas que Varès.
Le document d’urbanisme de Varès
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme (PLU)
- Collectivité compétente
- Commune de Varès
- Approuvé le
- 17/02/2020
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 27/05/2025
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones agricoles (A) 76 % (1 277 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 20 % (338 ha)
- Zones urbaines (U) 4 % (61 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (1 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 4 % du territoire de Varès, les zones agricoles et naturelles 96 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLU à Varès
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| A | Agricole | Zone comprenant les espaces agricoles. | 1 276 ha |
| N | Naturelle | Zone comprenant les secteurs à vocation naturelle | 338 ha |
| UPa | Urbaine | Zone comprenant une urbanisation de faible densité, au caractère à maintenir au titre de la préservation des p | 22 ha |
| UCa | Urbaine | Zone comprenant le tissu urbain à dominante d'habitat de faible densité | 20 ha |
| UBa | Urbaine | Zone comprenant le tissu urbain central mixte du bourg (habitat + activités compatibles) | 15 ha |
| UEa | Urbaine | Zone comprenant le tissu urbain dédié aux équipements d'intérêt collectif et aux services publics | 2 ha |
| 1AUa | À urbaniser | Zone comprenant les secteurs d'urbanisation future à vocation d'habitat et d'activités compatibles, équipés ou | 1 ha |
| AX | Agricole | Zone comprenant le secteur de taille et de capacité limitée (STECAL) qui est destiné à permettre les construct | 1 ha |
| UXa2 | Urbaine | Zone comprenant le tissu urbain occupé par les activités économiques, artisanales, commerciales | 1 ha |
| UXa1 | Urbaine | Zone comprenant le tissu urbain occupé par les activités économiques, artisanales, commerciales | < 1 ha |
| UPa-s | Urbaine | Zone correspondant à un sous-secteur de la zone UPa, destiné à permettre l'accueil d'une activité de service, | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés4
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)3
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés83
- Équipements collectifs admis en zone A ou N49
- Droit de préemption urbain7
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Varès (2 sur 4)
- Emplacement réservé - CREATION DE VOIRIE PIETONNE × 3
- Emplacement réservé - CREATION DE VOIRIE AUTOMOBILE
Orientations d’aménagement et de programmation à Varès (2 sur 3)
- Secteur comprenant des orientations d'aménagement et de programmation (OAP) × 2
- Secteur comprenant des orientations d'aménagement et de programmation (OAP) - ECOLE
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Varès (8 sur 83)
- Élément de paysage correspondant à un espace boisé, à préserver pour des motifs d'ordre… × 33
- Élément de paysage à préserver pour des motifs d'ordre écologique (L151-23) - haie × 19
- Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordre culturel, historique, architectural… × 11
- Élément de paysage à préserver pour des motifs d'ordre écologique (L151-23) - ripisylve × 9
- Élément de paysage à préserver pour des motifs d'ordre écologique (L151-23) - Ripisylve × 6
- Élément de paysage à préserver pour des motifs d'ordre écologique (L151-23) - Haie × 3
- Élément de paysage à préserver pour des motifs d'ordre écologique (L151-23) - Prairie…
- Élément de paysage à préserver pour des motifs d'ordre écologique (L151-23) - Zone humide
Servitudes d’utilité publique à Varès
Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle du Lot-et-Garonne (11 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de Varès sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1377
- Canalisations d’hydrocarbures I1161
- Plans de prévention des risques naturels PM1112
- Sites patrimoniaux remarquables AC48
- Halage et marchepied (voies navigables) EL36
- Plans de prévention des risques technologiques PM34
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T54
- Canalisations de gaz I31
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT11
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT21
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Varès
- Zonage A/B/C
- Zone C du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 2,5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Conséquences pour un terrain à Varès
Pour un terrain de Varès, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.
Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Varès
Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Varès a-t-elle un PLU ?
Varès est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 17/02/2020. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 27/05/2025).
Le PLU de Varès est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLU de Varès ?
Sur le territoire de Varès, le document publié compte 11 zones ou secteurs : zones agricoles 76 %, zones naturelles et forestières 20 %, zones urbaines 4 % de la surface. Les plus étendues : A, N, UPa, UCa. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Varès ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Varès ?
Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 4 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Varès ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Varès ?
Le taux communal est de 2,5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale du Lot-et-Garonne de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?
Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Hautesvignes (47400)
- Grateloup-Saint-Gayrand (47400)
- Verteuil-d'Agenais (47260)
- Fauillet (47400)
- Tonneins (47400)
- Agmé (47350)