L’urbanisme en clairSaint-Just : document, zonage, périmètres
Commune du Cher (18), Saint-Just compte 656 habitants sur 14,9 km², soit une densité de 44 habitants au km².
Elle est couverte par un PLUi, élaboré par la CA Bourges Plus, approuvé le 08/04/2022 : les règles d’urbanisme y sont communes à l’ensemble de l’intercommunalité. Dernière évolution publiée au Géoportail de l’urbanisme : le 28/01/2026.
5 % du territoire de Saint-Just est classé en zone urbaine (4 %) ou à urbaniser (moins de 1 %), dans la moyenne du Cher (5 %). Les zones agricoles (83 %) et naturelles (13 %) occupent le reste des 11 zones du plan. La zone la plus étendue est A (« Secteur à vocation agricole »), avec 2 460 ha, soit 83 % du territoire.
Le document publié au Géoportail recense aussi, sur la commune, 700 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 4 emplacements réservés, 4 espaces boisés classés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, des secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport : autant de règles qui peuvent toucher une parcelle précise.
Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,2 % pour toute construction soumise à autorisation à Saint-Just.
Autour d’elle, le cadre varie : parmi ses 6 voisines les plus proches (Annoix, Plaimpied-Givaudins, Soye-en-Septaine…), 5 en PLUi, 1 en carte communale.
Le document d’urbanisme de Saint-Just
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- CA Bourges Plus (intercommunalité)
- Approuvé le
- 08/04/2022
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 28/01/2026
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones agricoles (A) 83 % (2 460 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 13 % (376 ha)
- Zones urbaines (U) 4 % (124 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (12 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 5 % du territoire de Saint-Just, les zones agricoles et naturelles 95 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Saint-Just
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| A | Agricole | Secteur à vocation agricole | 2 460 ha |
| Np | Naturelle | Zone naturelle protégée pour leur intérêt paysager ou écologique | 328 ha |
| UDb | Urbaine | Zone d'habitat pavillonnaire à dominante de constructions diffuses | 68 ha |
| N | Naturelle | Zone naturelle | 44 ha |
| UDa | Urbaine | Zone d'habitat pavillonnaire à dominante d'opérations d'ensemble, de type lotissement | 20 ha |
| UN | Urbaine | Secteur d'habitat isolé du bourg principal ou des hameaux secondaires | 18 ha |
| UAb | Urbaine | Centre-ville / Centre-bourg historique des communes lorsqu'il est clairement identifiable | 15 ha |
| 1AUd | À urbaniser | Secteur d'urbanisation future à vocation d'habitat ou mixte | 6 ha |
| 2AU | À urbaniser | Secteurs d'urbanisation future à moyen terme (urbanisables par une procédure ultérieure de modification du PLU | 6 ha |
| NLn | Naturelle | Zone naturelle favorable à l'installation de panneaux photovoltaïques au sol | 5 ha |
| UL | Urbaine | Secteur à vocation d'équipements d'intérêt collectif (publics / privés) | 3 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés4
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)2
- Espaces boisés classés4
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés700
- Équipements collectifs admis en zone A ou N38
- Droit de préemption urbain24
- Périmètre d’un bien inscrit au patrimoine mondial18
- Secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport2
- Secteurs de taxe d’aménagement2
- Zonage d’assainissement et réseaux804
- Règlement local de publicité4
- Bois et forêts relevant du régime forestier2
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Orientations d’aménagement et de programmation à Saint-Just (1 sur 2)
- OAP n°43 : Orientation d'aménagement et de programmation × 2
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Saint-Just (12 sur 700)
- TVB : Haie, ripisylve ou alignement d'arbres protégé × 434
- Haie, ripisylve ou alignement d'arbres protégé × 154
- TVB : Arbre protégé × 66
- Zone humide avérée - SAGE Yèvre-Auron × 28
- Arbre protégé × 2
- Espace écologique et/ou paysager protégé × 2
- SJ_1 : Patrimoine bâti protégé × 2
- SJ_2 : Patrimoine bâti protégé × 2
- SJ_3 : Patrimoine bâti protégé × 2
- SJ_4 : Patrimoine bâti protégé × 2
- SJ_5 : Patrimoine bâti protégé × 2
- SJ_6 : Patrimoine bâti protégé × 2
Servitudes d’utilité publique à Saint-Just
Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle du Cher (9 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de Saint-Just sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1354
- Canalisations d’hydrocarbures I157
- Plans de prévention des risques naturels PM111
- Plans de prévention des risques technologiques PM36
- Sites patrimoniaux remarquables AC45
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T55
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT23
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT12
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Autres règles à connaître à Saint-Just
- Zonage A/B/C
- Zone B2 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2023), part départementale de 2,2 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Conséquences pour un terrain à Saint-Just
Avant un achat ou des travaux À Saint-Just, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.
Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Saint-Just
Pour une parcelle précise à Saint-Just, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Saint-Just ?
Saint-Just est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 08/04/2022 (collectivité compétente : CA Bourges Plus). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 28/01/2026).
Le PLUi de Saint-Just est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de Saint-Just ?
Sur le territoire de Saint-Just, le document publié compte 11 zones ou secteurs : zones agricoles 83 %, zones naturelles et forestières 13 %, zones urbaines 4 % de la surface. Les plus étendues : A, Np, UDb, N. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Dans quelle zone se trouve mon terrain à Saint-Just ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Saint-Just ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 4 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Saint-Just ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Saint-Just ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2023), et la part départementale du Cher de 2,2 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à Saint-Just ?
La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Annoix (18340)
- Plaimpied-Givaudins (18340)
- Soye-en-Septaine (18340)
- Crosses (18340)
- Vorly (18340)
- Saint-Denis-de-Palin (18130)