L’urbanisme en clairNiedersoultzbach : document, zonage, périmètres
Niedersoultzbach est une commune du Bas-Rhin (67) de 299 habitants, dont le territoire s’étend sur 4,2 km² (71 hab./km²).
Elle est couverte par un PLUi, élaboré par la CC de Hanau-La Petite Pierre, approuvé le 19/12/2019 : les règles d’urbanisme y sont communes à l’ensemble de l’intercommunalité.
Le territoire se partage entre 27 % de zones naturelles, 68 % de zones agricoles et 5 % de zones urbaines ou à urbaniser, en dessous de la moyenne du département (12 %), en 9 zones. Première zone par la surface : A (« zone agricole inconstructible »), 283 ha, soit 67 % du territoire.
Au-delà du zonage, le PLUi publié comporte 20 tracés de voies ou de cheminements à conserver ou à créer, 3 emplacements réservés, 2 orientations d’aménagement et de programmation (OAP), ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain. Chacun de ces périmètres peut s’appliquer à un terrain donné sans apparaître sur le seul plan de zonage.
Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 2,75 %, auquel s’ajoute la part départementale de 1,9 % pour toute construction soumise à autorisation à Niedersoultzbach.
Le voisinage est homogène : les 6 voisines les plus proches (Obersoultzbach, Uttwiller, Menchhoffen…) sont toutes en PLUi, comme Niedersoultzbach.
Le document d’urbanisme de Niedersoultzbach
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- CC de Hanau-La Petite Pierre (intercommunalité)
- Approuvé le
- 19/12/2019
- Au Géoportail de l’urbanisme
- non publié
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones agricoles (A) 68 % (288 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 27 % (113 ha)
- Zones urbaines (U) 5 % (21 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (0 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 5 % du territoire de Niedersoultzbach, les zones agricoles et naturelles 95 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Niedersoultzbach
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| A | Agricole | zone agricole inconstructible | 283 ha |
| N | Naturelle | zone naturelle inconstructible | 113 ha |
| UA | Urbaine | centre ancien | 10 ha |
| UB | Urbaine | développements récents | 8 ha |
| AC | Agricole | zone agricole constructible pour les exploitations agricoles | 6 ha |
| UJ | Urbaine | secteur de jardins (fond de parcelles ou en périphérie immédiate du village) | 2 ha |
| UE | Urbaine | équipements publics ou d'intérêt général | 2 ha |
| 1AU | À urbaniser | secteurs de développement de l'habitat | < 1 ha |
| UJt | Urbaine | jardins qui peuvent accueillir des hébergements hôteliers de petites tailles | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés3
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)2
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés2
- Voies, chemins et transports publics à conserver ou à créer20
- Droit de préemption urbain1
- Secteurs de taxe d’aménagement1
- Bois et forêts relevant du régime forestier1
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Orientations d’aménagement et de programmation à Niedersoultzbach (1 sur 2)
- Secteur comportant des orientations d'aménagement et de programmation (OAP) × 2
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Niedersoultzbach (1 sur 2)
- Éléments de paysage, (sites et secteurs) à préserver pour des motifs d'ordre écologiques × 2
Servitudes d’utilité publique à Niedersoultzbach
À l’échelle du Bas-Rhin, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 13 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain de Niedersoultzbach. Principales catégories publiées :
- Monuments historiques et leurs abords AC1597
- Forêts de protection A733
- Plans de prévention des risques naturels PM114
- Plans de prévention des risques technologiques PM38
- Canalisations d’hydrocarbures I17
- Sites patrimoniaux remarquables AC45
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T55
- Zones de rétention et de mobilité des cours d’eau PM43
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT12
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT22
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Niedersoultzbach
- Zonage A/B/C
- Zone C du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 2,75 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 1,9 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce qu’il faut en retenir pour un projet
À Niedersoultzbach, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.
Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Niedersoultzbach
La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de Niedersoultzbach, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Niedersoultzbach ?
Niedersoultzbach est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 19/12/2019 (collectivité compétente : CC de Hanau-La Petite Pierre).
Le PLUi de Niedersoultzbach est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de Niedersoultzbach ?
Sur le territoire de Niedersoultzbach, le document publié compte 9 zones ou secteurs : zones agricoles 68 %, zones naturelles et forestières 27 %, zones urbaines 5 % de la surface. Les plus étendues : A, N, UA, UB. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Dans quelle zone se trouve mon terrain à Niedersoultzbach ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Niedersoultzbach ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 3 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Niedersoultzbach ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Niedersoultzbach ?
Le taux communal est de 2,75 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale du Bas-Rhin de 1,9 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?
La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Obersoultzbach (67330)
- Uttwiller (67330)
- Menchhoffen (67340)
- Weinbourg (67340)
- Ingwiller (67340)
- Bouxwiller (67330)