L’urbanisme en clairNeffiès : document, zonage, périmètres
Avec 1 008 habitants pour 11,0 km², Neffiès (Hérault, 34) a une densité de 92 hab./km².
Elle est couverte par un PLUi, élaboré par la CC Les Avant-Monts : les règles d’urbanisme y sont communes à l’ensemble de l’intercommunalité. Dernière évolution publiée au Géoportail de l’urbanisme : le 09/06/2026.
Sur 12 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 7 % du territoire, comme la moyenne du département (9 %) ; le reste est classé en zone agricole (31 %) ou naturelle (62 %). La zone la plus étendue est N (« Zone naturelle »), avec 677 ha, soit 62 % du territoire.
S’y ajoutent 134 continuités écologiques, 19 secteurs de constructibilité limitée, 17 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.
Autre point à connaître avant un projet : Neffiès est en zone tendue au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023).
Pour qui construit à Neffiès, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.
Autour d’elle, le cadre varie : parmi ses 6 voisines les plus proches (Roujan, Vailhan, Fontès…), 3 en PLUi, 3 en PLU communal.
Le document d’urbanisme de Neffiès
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- CC Les Avant-Monts (intercommunalité)
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 09/06/2026
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones naturelles et forestières (N) 62 % (678 ha)
- Zones agricoles (A) 31 % (336 ha)
- Zones urbaines (U) 7 % (72 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (2 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 7 % du territoire de Neffiès, les zones agricoles et naturelles 93 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Neffiès
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| N | Naturelle | N : Zone naturelle | 677 ha |
| Ap | Agricole | Ap: Zone agricole dite protegee | 204 ha |
| A | Agricole | A: Zone agricole | 132 ha |
| UC | Urbaine | UC: Secteur urbanise constitue essentiellement d extensions recentes a dominante pavillonnaire et residentiell | 54 ha |
| UB | Urbaine | UB: Secteur urbanise des tissus batis pericentraux denses et mixtes | 10 ha |
| UA1 | Urbaine | UA: Secteur urbanise des tissus batis anciens denses a caractere patrimonial | 4 ha |
| Nj | Naturelle | Nj: Secteur de la zone naturelle accueillant des jardins | 2 ha |
| UEp2 | Urbaine | UEp2: Secteur urbanise accueillant des equipements publics legers | 1 ha |
| 1AUa | À urbaniser | 1AUa: Secteur a urbaniser a vocation residentielle dominante | 1 ha |
| UEp1a | Urbaine | UEp1a: Secteur urbanise accueillant des equipements publics | 1 ha |
| 2AU | À urbaniser | 2AU: Zone a urbaniser fermee a vocation residentielle dominante | 1 ha |
| UX2 | Urbaine | UX2: Secteur urbanise a vocation economique | 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés1
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)4
- Espaces boisés classés3
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés17
- Linéaires de diversité commerciale1
- Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)19
- Continuités écologiques (trame verte et bleue)134
- Voies, chemins et transports publics à conserver ou à créer14
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Neffiès
- ER 1
Orientations d’aménagement et de programmation à Neffiès
- OAP33
- OAP34
- OAP35
- OAP36
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Neffiès (12 sur 17)
- P1 L151-19
- P10 L151-19
- P11 L151-19
- P12 L151-19
- P13 L151-19
- P14 L151-19
- P15 L151-19
- P16 L151-19
- P17 L151-19
- P2 L151-19
- P3 L151-19
- P4 L151-19
Secteurs de constructibilité limitée à Neffiès (4 sur 19)
- Zone bleue PPRI R151-34 × 11
- Zone rouge PPRI R151-34 × 6
- AZI : Lit majeur Herault Libron R151-34
- Tampon 20m cours eau R151-34
Servitudes d’utilité publique à Neffiès
Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Hérault : 10 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Neffiès figurent dans sa note. Dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1553
- Plans de prévention des risques naturels PM1138
- Canalisations d’hydrocarbures I1117
- Sites patrimoniaux remarquables AC467
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT25
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T53
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT12
- Forêts de protection A71
- Protection sanitaire (établissements de conchyliculture) AS21
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Autres règles à connaître à Neffiès
- Zone tendue
- Oui, au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023) : taxe sur les logements vacants et majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires possibles.
- Zonage A/B/C
- Zone C du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2024), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Conséquences pour un terrain à Neffiès
Pour un terrain de Neffiès, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.
Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Neffiès
Pour une parcelle précise à Neffiès, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Neffiès ?
Neffiès est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) (collectivité compétente : CC Les Avant-Monts). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 09/06/2026).
Le PLUi de Neffiès est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de Neffiès ?
Sur le territoire de Neffiès, le document publié compte 12 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 62 %, zones agricoles 31 %, zones urbaines 7 % de la surface. Les plus étendues : N, Ap, A, UC. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Dans quelle zone se trouve mon terrain à Neffiès ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Neffiès ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 1 objet « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Neffiès est-elle en zone tendue ?
Oui, au titre des communes touristiques où la part des résidences secondaires est élevée (décret du 25 août 2023, liste au décret du 22 décembre 2025) : la commune peut appliquer la taxe sur les logements vacants et majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Neffiès ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2024), et la part départementale de l’Hérault de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?
La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)