L’urbanisme en clairCe qu’il faut savoir sur l’urbanisme à Magalas
Magalas est une commune de l’Hérault (34) de 3 582 habitants, dont le territoire s’étend sur 20,9 km² (172 hab./km²).
Le document en vigueur est un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), porté par la CC Les Avant-Monts. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme, dans une version datée du 09/06/2026.
Le territoire se partage entre 13 % de zones naturelles, 77 % de zones agricoles et 10 % de zones urbaines ou à urbaniser, comme la moyenne du département (9 %), en 17 zones. A (« Zone agricole ») est la zone la plus vaste : 1 565 ha, soit 75 % du territoire.
Au-delà du zonage, le PLUi publié comporte 261 continuités écologiques, 79 secteurs de constructibilité limitée, 16 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés. Chacun de ces périmètres peut s’appliquer à un terrain donné sans apparaître sur le seul plan de zonage.
Pour qui construit à Magalas, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 4 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.
Autour d’elle, même cadre : Puissalicon, Fouzilhon, Saint-Geniès-de-Fontedit et les autres communes voisines relèvent elles aussi d’un PLU intercommunal.
Le document d’urbanisme de Magalas
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- CC Les Avant-Monts (intercommunalité)
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 09/06/2026
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones agricoles (A) 77 % (1 604 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 13 % (278 ha)
- Zones urbaines (U) 9 % (198 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (8 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 10 % du territoire de Magalas, les zones agricoles et naturelles 90 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Magalas
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| A | Agricole | A: Zone agricole | 1 565 ha |
| N | Naturelle | N : Zone naturelle | 276 ha |
| UC | Urbaine | UC: Secteur urbanise constitue essentiellement d extensions recentes a dominante pavillonnaire et residentiell | 134 ha |
| Ap | Agricole | Ap: Zone agricole dite protegee | 38 ha |
| UB | Urbaine | UB: Secteur urbanise des tissus batis pericentraux denses et mixtes | 18 ha |
| UX1a | Urbaine | UX1: Secteur urbanise a vocation economique | 14 ha |
| UEp1a | Urbaine | UEp1a: Secteur urbanise accueillant des equipements publics | 11 ha |
| UD | Urbaine | UD : Secteur urbanise pavillonnaire ou la densification est a maitriser | 11 ha |
| 2AUx | À urbaniser | 2AUx: Zone a urbaniser fermee a vocation economique | 5 ha |
| UA1 | Urbaine | UA: Secteur urbanise des tissus batis anciens denses a caractere patrimonial | 4 ha |
| UEp2 | Urbaine | UEp2: Secteur urbanise accueillant des equipements publics legers | 3 ha |
| 2AUt | À urbaniser | 2AUt: Secteur a urbaniser ferme a vocation touristique | 2 ha |
| UX2 | Urbaine | UX2: Secteur urbanise a vocation economique | 2 ha |
| Nj | Naturelle | Nj: Secteur de la zone naturelle accueillant des jardins | 2 ha |
| Ar | Agricole | Ar: Zone agricole dite restreinte | 1 ha |
Les 15 zones les plus étendues sur 17. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés2
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)6
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés16
- Linéaires de diversité commerciale1
- Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)79
- Continuités écologiques (trame verte et bleue)261
- Équipements collectifs admis en zone A ou N6
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Magalas
- ER 1
- ER 2
Orientations d’aménagement et de programmation à Magalas (5 sur 6)
- OAP27 × 2
- OAP28
- OAP29
- OAP30
- OAP31
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Magalas (12 sur 16)
- P1 L151-19
- P10 L151-19
- P11 L151-19
- P12L151-19 : P12 L151-19
- P2 L151-19
- P20 L151-19
- P21 L151-19
- P22 L151-19
- P23 L151-19
- P3 L151-19
- P4 L151-19
- P5 L151-19
Secteurs de constructibilité limitée à Magalas (4 sur 79)
- Zone rouge PPRI R151-34 × 68
- Lit majeur AZI Libron R151-34 × 7
- Zone bleue PPRI R151-34 × 3
- Lit moyen AZI Libron R151-34
Servitudes d’utilité publique à Magalas
À l’échelle de l’Hérault, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 10 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain de Magalas. Principales catégories publiées :
- Monuments historiques et leurs abords AC1553
- Plans de prévention des risques naturels PM1138
- Canalisations d’hydrocarbures I1117
- Sites patrimoniaux remarquables AC467
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT25
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T53
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT12
- Forêts de protection A71
- Protection sanitaire (établissements de conchyliculture) AS21
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Magalas
- Zonage A/B/C
- Zone C du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 4 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce que cela change pour un terrain
À Magalas, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.
Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Magalas
Pour une parcelle précise à Magalas, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Magalas ?
Magalas est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) (collectivité compétente : CC Les Avant-Monts). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 09/06/2026).
Le PLUi de Magalas est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de Magalas ?
Sur le territoire de Magalas, le document publié compte 17 zones ou secteurs : zones agricoles 77 %, zones naturelles et forestières 13 %, zones urbaines 9 % de la surface. Les plus étendues : A, N, UC, Ap. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Magalas ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Magalas ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 2 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Magalas ?
Le taux communal est de 4 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de l’Hérault de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à Magalas ?
La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Puissalicon (34480)
- Fouzilhon (34480)
- Saint-Geniès-de-Fontedit (34480)
- Pouzolles (34480)
- Puimisson (34480)
- Laurens (34480)