L’urbanisme en clairL’essentiel sur l’urbanisme aux Magnils-Reigniers
Les Magnils-Reigniers est une commune de la Vendée (85) de 1 486 habitants, dont le territoire s’étend sur 18,1 km² (82 hab./km²).
Elle relève d’un plan local d’urbanisme (PLU) communal, dont la compétence appartient aujourd’hui à la CC Sud Vendée Littoral. Dernière évolution publiée au Géoportail de l’urbanisme : le 24/02/2022. Au 31/12/2024, une procédure était en cours (révision de PLU-I) ; le document en vigueur continue de s’appliquer jusqu’à son approbation.
Le territoire se partage entre 40 % de zones naturelles, 53 % de zones agricoles et 8 % de zones urbaines ou à urbaniser, comme la moyenne du département (8 %), en 12 zones. La zone la plus étendue est A (« Zone recouvrant les espaces ddiés à l'activité agricole. »), avec 927 ha, soit 51 % du territoire.
Au-delà du zonage, le PLU publié comporte 248 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 5 emplacements réservés, 5 espaces boisés classés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain. Chacun de ces périmètres peut s’appliquer à un terrain donné sans apparaître sur le seul plan de zonage.
Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 2 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % pour toute construction soumise à autorisation aux Magnils-Reigniers.
Ses 6 voisines les plus proches ne sont pas toutes dans la même situation : 2 en carte communale, 4 en PLU communal. 4 d’entre elles sont dans le même cas que Les Magnils-Reigniers.
Le document d’urbanisme des Magnils-Reigniers
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme (PLU)
- Collectivité compétente
- CC Sud Vendée Littoral (intercommunalité)
- Procédure en cours
- révision de PLU-I (au 31/12/2024)
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 24/02/2022
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones agricoles (A) 53 % (951 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 40 % (714 ha)
- Zones urbaines (U) 6 % (114 ha)
- Zones à urbaniser (AU) 1 % (24 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 8 % du territoire des Magnils-Reigniers, les zones agricoles et naturelles 92 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLU aux Magnils-Reigniers
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| A | Agricole | Zone recouvrant les espaces ddiés à l'activité agricole. | 927 ha |
| Np | Naturelle | Zone correspondant aux terrains naturels intégrés dans le site Natura 2000. | 620 ha |
| N | Naturelle | Zone recouvrant les espaces à protéger en raison de leurs qualités environnementales, écologiques, paysagères. | 94 ha |
| Ub | Urbaine | Zone destinée à l'habitat et aux activités compatibles avec l'habitat. | 71 ha |
| Ue | À urbaniser | Zone destinée aux constructions, activités et installations à usage industriel, artisanal et tertiaire. | 30 ha |
| Ua | Urbaine | Zone correspondant au centre urbain traditionnel. | 17 ha |
| Ap | Agricole | Zone correspondant aux terrains agricoles insérés dans le périmètre du site Natura 2000. | 14 ha |
| Uh | Urbaine | Zone correspondant à l'entité urbaine "Les Cordes". | 12 ha |
| An | Agricole | Zone dans laquelle toute construction nouvelle est interdite. | 10 ha |
| Ul | Urbaine | Zone destinée aux équipements, activités et installations d'intérêt collectif | 4 ha |
| 1AU | À urbaniser | Zone destinée à être ouverte à l'urbanisation à vocation d'habitat. | 4 ha |
| Ad | Urbaine | Zone dédiée aux équipements publics (STECAL). | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés5
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)2
- Espaces boisés classés5
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés248
- Espaces remarquables du littoral19
- Droit de préemption urbain17
- Zones de préemption des espaces naturels sensibles1
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés aux Magnils-Reigniers
- ER1 : Emplacements réservés identifiés au titre de l'article L.151-41 du Code de l'Urbanisme
- ER2 : Emplacements réservés identifiés au titre de l'article L.151-41 du Code de l'Urbanisme
- ER3 : Emplacements réservés identifiés au titre de l'article L.151-41 du Code de l'Urbanisme
- ER4 : Emplacements réservés identifiés au titre de l'article L.151-41 du Code de l'Urbanisme
- ER5 : Emplacements réservés identifiés au titre de l'article L.151-41 du Code de l'Urbanisme
Orientations d’aménagement et de programmation aux Magnils-Reigniers (1 sur 2)
- Orientations d'Aménagement et de Programmation (OAP) identifiées au titre de l'article… × 2
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés aux Magnils-Reigniers (6 sur 248)
- Patrimoine bâti à protéger au titre de l'article L.151-19 du Code de l'Urbanisme × 182
- Haies et alignements d'arbres à protéger au titre de l'article L.151-23 du Code de… × 59
- Murs d'intérêt patrimonial à protéger au titre de l'article L.151-19 du Code de… × 3
- PAT : Périmètre de centralité commerciale défini au titre de l'article L.151-16 du Code de… × 2
- EPP : Boisements à protéger au titre de l'article L.151-23 du Code de l'Urbanisme
- Patrimoine ponctuel à protéger au titre de l'article L.151-19 du Code de l'Urbanisme
Servitudes d’utilité publique aux Magnils-Reigniers
À l’échelle de la Vendée, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 9 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain des Magnils-Reigniers. Principales catégories publiées :
- Monuments historiques et leurs abords AC1399
- Canalisations d’hydrocarbures I185
- Sites patrimoniaux remarquables AC422
- Plans de prévention des risques naturels PM114
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T56
- Terrains riverains des cours d’eau non domaniaux A43
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT11
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT21
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet aux Magnils-Reigniers
- Zonage A/B/C
- Zone C du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 2 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Conséquences pour un terrain aux Magnils-Reigniers
Avant un achat ou des travaux Aux Magnils-Reigniers, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.
Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien aux Magnils-Reigniers
La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle des Magnils-Reigniers, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel document d’urbanisme s’applique aux Magnils-Reigniers ?
Les Magnils-Reigniers est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) (collectivité compétente : CC Sud Vendée Littoral). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 24/02/2022).
Le PLU des Magnils-Reigniers est-il en cours d’évolution ?
Selon les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), une procédure est en cours : révision de PLU-I. Tant qu’elle n’est pas approuvée, le document en vigueur continue de s’appliquer.
Quelles sont les zones du PLU des Magnils-Reigniers ?
Sur le territoire des Magnils-Reigniers, le document publié compte 12 zones ou secteurs : zones agricoles 53 %, zones naturelles et forestières 40 %, zones urbaines 6 %, zones à urbaniser 1 % de la surface. Les plus étendues : A, Np, N, Ub. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment connaître la zone d’une parcelle aux Magnils-Reigniers ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés aux Magnils-Reigniers ?
Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 5 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il aux Magnils-Reigniers ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement aux Magnils-Reigniers ?
Le taux communal est de 2 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de la Vendée de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?
La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)