L’urbanisme en clairVarennes : document, zonage, périmètres
Varennes est une commune de la Dordogne (24) de 458 habitants, dont le territoire s’étend sur 4,1 km² (111 hab./km²).
Elle est couverte par un PLUi, élaboré par la CC des Bastides Dordogne-Périgord, approuvé le 26/11/2024 : les règles d’urbanisme y sont communes à l’ensemble de l’intercommunalité. Dernière évolution publiée au Géoportail de l’urbanisme : le 26/11/2024.
Le territoire se partage entre 11 % de zones naturelles, 80 % de zones agricoles et 10 % de zones urbaines ou à urbaniser, au-dessus de la moyenne du département (5 %), en 8 zones. A (« Zone agricole ») est la zone la plus vaste : 318 ha, soit 77 % du territoire.
Au-delà du zonage, le PLUi publié comporte 40 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 1 emplacement réservé, 1 orientation d’aménagement et de programmation (OAP), ainsi qu’un projet de plan de prévention des risques. Chacun de ces périmètres peut s’appliquer à un terrain donné sans apparaître sur le seul plan de zonage.
Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 1 %, auquel s’ajoute la part départementale de 1,7 % pour toute construction soumise à autorisation à Varennes.
Ses 6 voisines les plus proches (Saint-Capraise-de-Lalinde, Lanquais, Baneuil…) sont dans la même situation : toutes relèvent d’un PLU intercommunal.
Le document d’urbanisme de Varennes
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- CC des Bastides Dordogne-Périgord (intercommunalité)
- Approuvé le
- 26/11/2024
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 26/11/2024
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones agricoles (A) 80 % (329 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 11 % (45 ha)
- Zones urbaines (U) 9 % (38 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (2 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 10 % du territoire de Varennes, les zones agricoles et naturelles 90 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Varennes
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| A | Agricole | A : Zone agricole | 318 ha |
| N | Naturelle | N : Zone naturelle et forestière | 45 ha |
| UB | Urbaine | UB : Zone urbaine en extension des centres-bourgs ou structurante | 21 ha |
| Atvb | Agricole | Atvb : Zone agricole protégée | 10 ha |
| UC | Urbaine | UC : Zone recouvrant des secteurs à habitat diffus du territoire (faible densité) | 10 ha |
| UA | Urbaine | UA : Zone urbaine correspondant aux centres anciens dense à très denses et multifonctionnels | 6 ha |
| 1AUH | À urbaniser | 1AUH : Zone à urbaniser à vocation habitat | 2 ha |
| UE | Urbaine | UE : Secteur affecté aux équipements publics et collectifs | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés1
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)1
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés40
- Projet de plan de prévention des risques27
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Varennes
- VAR01 : Emplacement réservé (L151-41 du CU)
Orientations d’aménagement et de programmation à Varennes
- Secteur comportant des orientations aménagement et de programmation (OAP)
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Varennes (3 sur 40)
- Patrimoine bâti, paysager ou éléments à protéger pour des motifs cultrel, historique,… × 35
- Elément de paysage (haie et ripisylve) à préserver pour des motifs écologique (L151-23… × 3
- Eléments de paysage correspondant à un espace boisé à préserver pour des motifs… × 2
Servitudes d’utilité publique à Varennes
Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle de la Dordogne (9 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de Varennes sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1628
- Canalisations d’hydrocarbures I1112
- Plans de prévention des risques naturels PM159
- Sites patrimoniaux remarquables AC439
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T56
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT25
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT14
- Plans de prévention des risques technologiques PM33
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Varennes
- Zonage A/B/C
- Zone C du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 1 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 1,7 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Conséquences pour un terrain à Varennes
Pour un terrain de Varennes, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.
Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Varennes
Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Varennes ?
Varennes est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 26/11/2024 (collectivité compétente : CC des Bastides Dordogne-Périgord). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 26/11/2024).
Le PLUi de Varennes est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de Varennes ?
Sur le territoire de Varennes, le document publié compte 8 zones ou secteurs : zones agricoles 80 %, zones naturelles et forestières 11 %, zones urbaines 9 % de la surface. Les plus étendues : A, N, UB, Atvb. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Varennes ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Varennes ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 1 objet « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Varennes ?
Le taux communal est de 1 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de la Dordogne de 1,7 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?
Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Saint-Capraise-de-Lalinde (24150)
- Lanquais (24150)
- Baneuil (24150)
- Saint-Agne (24520)
- Verdon (24520)
- Couze-et-Saint-Front (24150)