L’urbanisme en clairVaren : document, zonage, périmètres
Varen, 640 habitants, occupe 23,5 km² du Tarn-et-Garonne (82), soit 27 habitants au km².
Son urbanisme se décide à l’échelle intercommunale : la commune relève du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) porté par la CC du Quercy Rouergue et des Gorges de l'Aveyron. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme.
Le plan de zonage découpe le territoire en 13 zones. Les zones naturelles et forestières en couvrent 38 % et les zones agricoles 56 % ; les zones urbaines et à urbaniser, où se concentrent les droits à construire, représentent 5 %, dans la moyenne du Tarn-et-Garonne (7 %). La zone la plus étendue est A (« Zone agricole »), avec 1 052 ha, soit 45 % du territoire.
Sur le territoire communal, le PLUi publie également 277 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 79 espaces boisés classés, 41 secteurs de constructibilité limitée, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain.
Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 1 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,2 %.
Ses 6 voisines les plus proches (Le Riols, Verfeil, Milhars…) sont dans la même situation : toutes relèvent d’un PLU intercommunal.
Le document d’urbanisme de Varen
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- CC du Quercy Rouergue et des Gorges de l'Aveyron (intercommunalité)
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones agricoles (A) 56 % (1 326 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 38 % (899 ha)
- Zones urbaines (U) 5 % (120 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (2 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 5 % du territoire de Varen, les zones agricoles et naturelles 95 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Varen
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| A | Agricole | Zone agricole | 1 052 ha |
| N | Naturelle | Zone naturelle | 831 ha |
| Ap | Agricole | Zone agricole protégée | 270 ha |
| NER1 | Naturelle | Secteur de taille et de capacité d'accueil limitées pour la production d'énergie renouvelable (1) | 68 ha |
| UDb | Urbaine | Zone urbaine peu dense (extensions des hameaux) | 36 ha |
| UX | Urbaine | Zone urbaine pour les activités économiques | 31 ha |
| UC | Urbaine | Zone urbaine peu dense | 30 ha |
| UA | Urbaine | Zone urbaine dense (centres-bourgs historiques) | 13 ha |
| UDa | Urbaine | Zone urbaine modérément dense (coeur des hameaux historiques et patrimoniaux) | 9 ha |
| Ah | Agricole | Secteur de taille et de capacité d'accueil limitées pour l'habitat | 2 ha |
| AT | Agricole | Secteur de taille et de capacité d'accueil limitées pour l'hébergement hôtelier et touristique | 2 ha |
| AU | À urbaniser | Zone à urbaniser pour l'habitat | 2 ha |
| NS | Naturelle | Zone naturelle protégée (ressource en eau) | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés4
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)4
- Espaces boisés classés79
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés277
- Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)41
- Équipements collectifs admis en zone A ou N49
- Droit de préemption urbain15
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Varen
- ERP1 : L151-41 - Emplacement réservé
- ERP2 : L151-41 - Emplacement réservé
- ERP3 : L151-41 - Emplacement réservé
- ERP4 : L151-41 - Emplacement réservé
Orientations d’aménagement et de programmation à Varen (1 sur 4)
- OAP : L151-6 - Orientation d'aménagement et de programmation × 4
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Varen (12 sur 277)
- L151-23 - Ensemble végétal à préserver × 197
- L151-19 - Jardin à préserver × 48
- ARO1 : Platane × 23
- LPO1 : L151-19 - Elément bâti à préserver
- LPO2 : L151-19 - Elément bâti à préserver
- LPO3 : L151-19 - Elément bâti à préserver
- LPO4 : L151-19 - Elément bâti à préserver
- VO1 : L151-19 - Ensemble bâti à préserver
- VO2 : L151-19 - Ensemble bâti à préserver
- VO3 : L151-19 - Ensemble bâti à préserver
- VO4 : L151-19 - Ensemble bâti à préserver
- VO5 : L151-19 - Ensemble bâti à préserver
Secteurs de constructibilité limitée à Varen (1 sur 41)
- L151-23 - Zone humide à protéger × 41
Servitudes d’utilité publique à Varen
Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle du Tarn-et-Garonne (7 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de Varen sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1264
- Plans de prévention des risques naturels PM150
- Canalisations d’hydrocarbures I146
- Sites patrimoniaux remarquables AC420
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T52
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT21
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Autres règles à connaître à Varen
- Zonage A/B/C
- Zone C du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 1 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,2 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Conséquences pour un terrain à Varen
Avant un achat ou des travaux À Varen, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.
Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Varen
La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de Varen, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Varen ?
Varen est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) (collectivité compétente : CC du Quercy Rouergue et des Gorges de l'Aveyron). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme.
Le PLUi de Varen est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de Varen ?
Sur le territoire de Varen, le document publié compte 13 zones ou secteurs : zones agricoles 56 %, zones naturelles et forestières 38 %, zones urbaines 5 % de la surface. Les plus étendues : A, N, Ap, NER1. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Dans quelle zone se trouve mon terrain à Varen ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Varen ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 4 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Varen ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Varen ?
Le taux communal est de 1 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale du Tarn-et-Garonne de 2,2 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à Varen ?
Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)