L’urbanisme en clairSistels : document, zonage, périmètres
Commune du Tarn-et-Garonne (82), Sistels compte 210 habitants sur 13,6 km², soit une densité de 15 habitants au km².
Son urbanisme se décide à l’échelle intercommunale : la commune relève du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) porté par la CC des Deux Rives, approuvé le 06/12/2023. Dernière évolution publiée au Géoportail de l’urbanisme : le 29/06/2026.
1 % du territoire de Sistels est classé en zone urbaine (1 %) ou à urbaniser (moins de 1 %), moins que la moyenne du Tarn-et-Garonne (7 %). Les zones agricoles (73 %) et naturelles (26 %) occupent le reste des 9 zones du plan. La zone la plus étendue est A (agricole), avec 761 ha, soit 56 % du territoire.
Le document publié au Géoportail recense aussi, sur la commune, 14 espaces boisés classés, 11 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 2 emplacements réservés, ainsi qu’un projet de plan de prévention des risques : autant de règles qui peuvent toucher une parcelle précise.
Le voisinage (Flamarens, Saint-Antoine, Dunes…) se répartit ainsi : 2 en carte communale, 4 en PLUi.
Le document d’urbanisme de Sistels
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- CC des Deux Rives (intercommunalité)
- Approuvé le
- 06/12/2023
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 29/06/2026
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones agricoles (A) 73 % (986 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 26 % (356 ha)
- Zones urbaines (U) 1 % (10 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (1 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 1 % du territoire de Sistels, les zones agricoles et naturelles 99 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Sistels
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| A | Agricole | 761 ha | |
| N | Naturelle | 291 ha | |
| Ae | Agricole | 224 ha | |
| Ne | Naturelle | 65 ha | |
| UB | Urbaine | 6 ha | |
| UA | Urbaine | 3 ha | |
| UE | Urbaine | 1 ha | |
| AX | Agricole | < 1 ha | |
| 1AU | À urbaniser | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés2
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)1
- Espaces boisés classés14
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés11
- Équipements collectifs admis en zone A ou N6
- Espaces remarquables du littoral7
- Projet de plan de prévention des risques6
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Sistels (2 sur 11)
- L151-19 × 9
- L151-23 × 2
Servitudes d’utilité publique à Sistels
À l’échelle du Tarn-et-Garonne, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 7 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain de Sistels. Principales catégories publiées :
- Monuments historiques et leurs abords AC1264
- Plans de prévention des risques naturels PM150
- Canalisations d’hydrocarbures I146
- Sites patrimoniaux remarquables AC420
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T52
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT21
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Régimes particuliers et fiscalité de la construction
- Zonage A/B/C
- Zone C du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Ce qu’il faut en retenir pour un projet
Pour un terrain de Sistels, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.
Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Sistels
La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de Sistels, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Sistels ?
Sistels est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 06/12/2023 (collectivité compétente : CC des Deux Rives). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 29/06/2026).
Le PLUi de Sistels est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de Sistels ?
Sur le territoire de Sistels, le document publié compte 9 zones ou secteurs : zones agricoles 73 %, zones naturelles et forestières 26 %, zones urbaines 1 % de la surface. Les plus étendues : A, N, Ae, Ne. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Dans quelle zone se trouve mon terrain à Sistels ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Sistels ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 2 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?
Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
Communes voisines
- Flamarens (32340)
- Saint-Antoine (32340)
- Dunes (82340)
- Saint-Cirice (82340)
- Gimbrède (32340)
- Donzac (82340)