L’urbanisme en clairCe qu’il faut savoir sur l’urbanisme à Lupstein
Commune du Bas-Rhin (67), Lupstein compte 830 habitants sur 7,8 km², soit une densité de 106 habitants au km².
Le document en vigueur est un PLU communal, approuvé le 21/02/2008 ; la compétence en matière d’urbanisme est exercée par la CC du Pays de Saverne. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme, dans une version datée du 11/12/2019. Au 31/12/2024, une procédure était en cours (révision de PLU-I) ; le document en vigueur continue de s’appliquer jusqu’à son approbation.
7 % du territoire de Lupstein est classé en zone urbaine (6 %) ou à urbaniser (1 %), moins que la moyenne du Bas-Rhin (12 %). Les zones agricoles (58 %) et naturelles (35 %) occupent le reste des 14 zones du plan. A (agricole) est la zone la plus vaste : 416 ha, soit 54 % du territoire.
Le document publié au Géoportail recense aussi, sur la commune, 8 secteurs de constructibilité limitée, 4 orientations d’aménagement et de programmation (OAP), 3 emplacements réservés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, des secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport : autant de règles qui peuvent toucher une parcelle précise.
Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 3,5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 1,9 % pour toute construction soumise à autorisation à Lupstein.
Ses 6 voisines les plus proches ne sont pas toutes dans la même situation : 1 en carte communale, 3 en PLU communal, 2 en PLUi. 3 d’entre elles sont dans le même cas que Lupstein.
Le document d’urbanisme de Lupstein
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme (PLU)
- Collectivité compétente
- CC du Pays de Saverne (intercommunalité)
- Approuvé le
- 21/02/2008
- Procédure en cours
- révision de PLU-I (au 31/12/2024)
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 11/12/2019
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones agricoles (A) 58 % (452 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 35 % (272 ha)
- Zones urbaines (U) 6 % (43 ha)
- Zones à urbaniser (AU) 1 % (10 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 7 % du territoire de Lupstein, les zones agricoles et naturelles 93 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLU à Lupstein
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| A | Agricole | A : Zone agricole quasi inconstructible doit être protégée en raison du potentiel agronomique, biologique ou é | 416 ha |
| N | Naturelle | N : Zone naturelle correspondant au périmètre concerné par la zone inondable et intègre également les abords d | 163 ha |
| No | Naturelle | No : Secteur englobant les espaces naturels jouxtant la partie agglomérée de LUPSTEIN et dont la préservation | 52 ha |
| Nf | Naturelle | Nf : Secteur correspondant à la grande majorité des espaces boisés de la commune | 49 ha |
| Aa | Agricole | Aa : Secteur à vocation agricole pourra accueillir des constructions et installations liées et nécessaires à l | 35 ha |
| UA | Urbaine | UA : Zone couvrant le le noyau historique de LUPSTEIN. Elle est caractérisée par un bâti relativement dense et | 17 ha |
| UB | Urbaine | UB : Zone à vocation essentiellement résidentielle dans laquelle prédomine un habitat de type pavillonnaire | 17 ha |
| AU | À urbaniser | AU : Zone naturelle destinée à être ouvertes à l'urbanisation | 8 ha |
| UL | Urbaine | UL : Zone à vocation à recevoir des équipements publics (de loisirs, d'éducation, de culture, de sports, d'ate | 6 ha |
| Ne | Naturelle | Ne : Secteur correspondant au site occupé par les installations et constructions liées aux réseaux de distribu | 5 ha |
| UE | Urbaine | UE : Zone correspondant à une plate-forme existante destinée au recyclage de matériaux inertes | 2 ha |
| AUr | À urbaniser | AUr : Zone destinée au développement à long terme du village, ne pouvant être ouverte à l'urbanisation qu'aprè | 2 ha |
| Ng | Naturelle | Ng : Secteur correspondant aux sites occupés par des installations et constructions liées au fonctionnement de | 2 ha |
| Ab | Agricole | Ab : Secteur constructible sous conditions, pourra accueillir des installations à vocation agricole. Ce secteu | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés3
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)4
- Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)8
- Règles d’implantation des constructions (graphiques)2
- Équipements collectifs admis en zone A ou N2
- Droit de préemption urbain2
- Secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport3
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Lupstein (2 sur 3)
- Emplacement réservé n°1 pour ouvrage public installation d'intérêt général × 2
- Emplacement réservé n°2 pour voie publique à créer ou élargir
Orientations d’aménagement et de programmation à Lupstein (1 sur 4)
- Secteurs couverts par une Orientations d'Aménagement et de Programmation × 4
Secteurs de constructibilité limitée à Lupstein (3 sur 8)
- Zone exposée au risques d'inondation × 4
- Zone dans laquelle s'appliquent des dispotions particulières × 2
- Zone exposée au risques d'inondation par débordement du cours d'eau existant × 2
Servitudes d’utilité publique à Lupstein
Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Bas-Rhin : 13 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Lupstein figurent dans sa note. Dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1597
- Forêts de protection A733
- Plans de prévention des risques naturels PM114
- Plans de prévention des risques technologiques PM38
- Canalisations d’hydrocarbures I17
- Sites patrimoniaux remarquables AC45
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T55
- Zones de rétention et de mobilité des cours d’eau PM43
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT12
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT22
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Lupstein
- Zonage A/B/C
- Zone C du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 3,5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 1,9 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce que cela change pour un terrain
Avant un achat ou des travaux À Lupstein, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.
Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Lupstein
La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de Lupstein, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel document d’urbanisme s’applique à Lupstein ?
Lupstein est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 21/02/2008 (collectivité compétente : CC du Pays de Saverne). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 11/12/2019).
Le PLU de Lupstein est-il en cours d’évolution ?
Selon les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), une procédure est en cours : révision de PLU-I. Tant qu’elle n’est pas approuvée, le document en vigueur continue de s’appliquer.
Quelles sont les zones du PLU de Lupstein ?
Sur le territoire de Lupstein, le document publié compte 14 zones ou secteurs : zones agricoles 58 %, zones naturelles et forestières 35 %, zones urbaines 6 %, zones à urbaniser 1 % de la surface. Les plus étendues : A, N, No, Nf. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Dans quelle zone se trouve mon terrain à Lupstein ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Lupstein ?
Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 3 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Lupstein ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Lupstein ?
Le taux communal est de 3,5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale du Bas-Rhin de 1,9 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?
La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Littenheim (67490)
- Altenheim (67490)
- Wilwisheim (67270)
- Friedolsheim (67490)
- Ingenheim (67270)
- Dettwiller (67490)