PLU de Ganges (34190)

Ce qu’il faut savoir sur l’urbanisme à Ganges

Ganges est une commune de l’Hérault (34) de 3 724 habitants, dont le territoire s’étend sur 7,2 km² (517 hab./km²).

Le document en vigueur est un PLU communal, approuvé le 27/06/2013, élaboré par la commune elle-même. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme, dans une version datée du 10/06/2024.

Le territoire se partage entre 76 % de zones naturelles, 1 % de zones agricoles et 23 % de zones urbaines ou à urbaniser, au-dessus de la moyenne du département (9 %), en 26 zones. La zone la plus étendue est N (« Zone naturelle destinée à assurer la sauvegarde de sites naturels »), avec 475 ha, soit 66 % du territoire.

Au-delà du zonage, le PLU publié comporte 12 espaces boisés classés, 11 emplacements réservés, 2 orientations d’aménagement et de programmation (OAP), ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, des secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport. Chacun de ces périmètres peut s’appliquer à un terrain donné sans apparaître sur le seul plan de zonage.

Autre point à connaître avant un projet : Ganges est classée en zone de montagne : les règles d’urbanisme de la loi Montagne s’y appliquent.

Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 4 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % pour toute construction soumise à autorisation à Ganges.

Autour d’elle, le cadre varie : parmi ses 6 voisines les plus proches (Saint-Julien-de-la-Nef, Cazilhac, Laroque…), 4 au RNU, 1 en PLU communal, 1 en carte communale.

Le document d’urbanisme de Ganges

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme (PLU)
Collectivité compétente: Commune de Ganges
Approuvé le: 27/06/2013
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 10/06/2024

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones naturelles et forestières (N) 76 % (546 ha)
Zones urbaines (U) 17 % (122 ha)
Zones à urbaniser (AU) 6 % (44 ha)
Zones agricoles (A) 1 % (5 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 23 % du territoire de Ganges, les zones agricoles et naturelles 77 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLU à Ganges

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
N	Naturelle	Zone naturelle destinée à assurer la sauvegarde de sites naturels	475 ha
Ni	Naturelle	Zone naturelle, correspondante au trajet des zones vertes et bleues	58 ha
UD1	Urbaine	Zone d'habitation à densité variable composée essentiellement d'habitat individuel	44 ha
UA1	Urbaine	Zone urbaine constituant le centre de l'agglomération comprenant de l'habitat des services et activités divers	22 ha
0AU	À urbaniser	Zone non équipée destinée à l'urbanisation future à moyen ou long terme	15 ha
UD2	Urbaine	Zone d'habitation à densité variable composée essentiellement d'habitat individuel	15 ha
UB2	Urbaine	Zone urbaine dense comprenant essentiellement de l'habitat des services et activités diverses.	12 ha
UE	Urbaine	Zone réservée aux activités industrielles, artisanales et commerciales	9 ha
1AUc	À urbaniser	Zone non ou peu équipée destinée à l'urbanisation future ou immédiate sous conditions	9 ha
1AU	À urbaniser	Zone non ou peu équipée destinée à l'urbanisation future ou immédiate sous conditions	9 ha
UB	Urbaine	Zone urbaine dense comprenant essentiellement de l'habitat des services et activités diverses.	7 ha
1AUb	À urbaniser	Zone non ou peu équipée destinée à l'urbanisation future ou immédiate sous conditions	7 ha
N2	Naturelle	Zone naturelle strictement inconstructible, destinée à assurer la sauvegarde de sites naturels	6 ha
A	Agricole	Zone agricole de richesse économique réservée à l'exploitation des ressources du sol et à l'élevage	5 ha
UCc	Urbaine	Secteur de la zone de développement urbain dense à mixité fonctonnelle couvert par l'article L.123-2-a	4 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 26. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés11
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)2
Espaces boisés classés12
Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)2
Droit de préemption urbain2
Secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport1
Zonage d’assainissement et réseaux2

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Ganges (7 sur 11)

ER C1 : Emplacement réservé pour élargissement et création de voie de desserte de 8m d'emprise… × 4
ER C3 : Emplacement réservé pour élargissement de la rue du souvenir Français × 2
ER C2 : Emplacement réservé pour la création d'un parking aux écoles
ER C4 : Emplacement réservé pour terrain de sport sans construction
ER C6 : Emplacement réservé pour création de voie de desserte de 12m d'emprise
ER C7 : Emplacement réservé pour création de voie de desserte de 6m d'emprise
ER D1 : Emplacement réservé pour élargissement de la section comprise entre la limite nord…

Orientations d’aménagement et de programmation à Ganges

OAP : Orientations d'Aménagement et de Programmation du secteur : Colline de RANZ
OAP : Orientations d'Aménagement et de Programmation du secteur Saint Louis

Secteurs de constructibilité limitée à Ganges (1 sur 2)

Zone de débroussaillement inconstructible × 2

Servitudes d’utilité publique à Ganges

Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Hérault : 10 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Ganges figurent dans sa note. Dans le département :

Monuments historiques et leurs abords AC1553
Plans de prévention des risques naturels PM1138
Canalisations d’hydrocarbures I1117
Sites patrimoniaux remarquables AC467
Télécommunications : protection contre les obstacles PT25
Dégagement aéronautique (aérodromes) T53
Télécommunications : protection contre les perturbations PT12
Forêts de protection A71
Protection sanitaire (établissements de conchyliculture) AS21
Voies ferrées T11

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Autres règles à connaître à Ganges

Loi Montagne: Commune classée en zone de montagne : l’urbanisation se fait en continuité des bourgs, villages et hameaux, et les terres agricoles, pastorales et forestières sont protégées (articles L122-5 et suivants du code de l’urbanisme).
Zonage A/B/C: Zone C du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 4 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce qu’il faut en retenir pour un projet

Pour un terrain de Ganges, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.

Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Ganges

Pour une parcelle précise à Ganges, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Ganges ?

Ganges est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 27/06/2013. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 10/06/2024).

Le PLU de Ganges est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLU de Ganges ?

Sur le territoire de Ganges, le document publié compte 26 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 76 %, zones urbaines 17 %, zones à urbaniser 6 %, zones agricoles 1 % de la surface. Les plus étendues : N, Ni, UD1, UA1. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Ganges ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Ganges ?

Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 11 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Ganges ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

La loi Montagne s’applique-t-elle à Ganges ?

Oui : Ganges figure parmi les communes classées en zone de montagne (arrêtés pris en application de la loi du 9 janvier 1985). L’urbanisation doit s’y faire en continuité des bourgs, villages et hameaux existants, sauf exceptions, et les terres agricoles, pastorales et forestières y sont protégées (articles L122-5 et suivants du code de l’urbanisme).

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Ganges ?

Le taux communal est de 4 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de l’Hérault de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?

Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

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