L’urbanisme en clairL’essentiel sur l’urbanisme à Arçais
Avec 615 habitants pour 15,1 km², Arçais (Deux-Sèvres, 79) a une densité de 41 hab./km².
Elle est couverte par un PLUi, élaboré par la CA du Niortais, approuvé le 08/02/2024 : les règles d’urbanisme y sont communes à l’ensemble de l’intercommunalité. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 02/02/2026.
Sur 13 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 4 % du territoire, comme la moyenne du département (5 %) ; le reste est classé en zone agricole (24 %) ou naturelle (72 %). N (naturelle) est la zone la plus vaste : 1 086 ha, soit 72 % du territoire.
S’y ajoutent 633 espaces boisés classés, 138 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 52 emplacements réservés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, des sites archéologiques, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.
Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 2,5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,25 %.
Ses 6 voisines les plus proches ne sont pas toutes dans la même situation : 1 en carte communale, 3 en PLUi, 1 au RNU, 1 en PLU communal. 3 d’entre elles sont dans le même cas qu’Arçais.
Le document d’urbanisme d’Arçais
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- CA du Niortais (intercommunalité)
- Approuvé le
- 08/02/2024
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 02/02/2026
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones naturelles et forestières (N) 72 % (1 093 ha)
- Zones agricoles (A) 24 % (368 ha)
- Zones urbaines (U) 3 % (51 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (2 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 4 % du territoire d’Arçais, les zones agricoles et naturelles 96 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Arçais
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| N | Naturelle | N : (Code de l'Urbanisme) Secteurs, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, milieux | 1 086 ha |
| Ap | Agricole | Ap : Secteur à protéger en raison de l'existence d'un intérêt écologique ou paysager particulièrement prégnant | 202 ha |
| A | Agricole | A : (Code de l'Urbanisme) Secteurs, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique | 166 ha |
| UA | Urbaine | UA : Centre-bourg des entités principales | 27 ha |
| UB | Urbaine | UB : Tissus résidentiels contemporains situés généralement sur les franges des centres bourgs | 15 ha |
| UE | Urbaine | UE : Tissus accueillant des constructions, installations ou occupations du sol affectés à des constructions et | 4 ha |
| UX | Urbaine | UX : Tissus accueillant majoritairement des activités artisanales, industrielles, de commerces et de services | 3 ha |
| Ntc | Naturelle | Ntc : Secteur de développement des terrains de camping | 3 ha |
| 1AUH | À urbaniser | 1AUH : Zone d'urbanisation future à vocation principale d'habitat d'urbanisation | 2 ha |
| Nf | Naturelle | Nf : Secteur réservé aux espaces forestiers dont la superficie est supérieure à 1 hectare d'un seul tenant mêm | 2 ha |
| Nt | Naturelle | Nt : Secteur de développement des activités touristiques et de loisirs existantes sans lien avec une exploitat | 2 ha |
| UXt | Urbaine | UXt : Secteur à dominante touristique | 1 ha |
| Ae | Agricole | Ae : Secteur de développement des constructions et installations d'intérêt collectif ou de service public (équ | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés52
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)5
- Espaces boisés classés633
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés138
- Voies, chemins et transports publics à conserver ou à créer16
- Équipements collectifs admis en zone A ou N1
- Espaces remarquables du littoral7
- Droit de préemption urbain1
- Sites archéologiques1
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Arçais (11 sur 52)
- Acquisition de voirie privée (venelles) × 26
- Acquisition de voirie privée × 16
- Liaison piétonne × 2
- Accès à la zone à urbaniser
- Aménagement STEP
- Aménagement d'une aire de stationnement
- Aménagement paysager
- Cheminement doux vers le marais (desserte)
- Création d'une liaison douce (largeur 10 m)
- Liaison douce et desserte zone à urbaniser
- Liaison vers route de Saint-Georges de Rex
Orientations d’aménagement et de programmation à Arçais
- 304 Secteur comportant des Orientations d'Aménagement et de Programmation (OAP) : Les…
- 305 Secteur comportant des Orientations d'Aménagement et de Programmation (OAP) : Les…
- 306 Secteur comportant des Orientations d'Aménagement et de Programmation (OAP) : Route…
- OAP - TVB : OAP Habitat (304) - Les Hauts de Garenne Nord
- OAP - TVB : OAP Habitat (305) - Les Hauts de Garenne Sud
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Arçais (10 sur 138)
- Haie ou arbres × 128
- Arbre (Saule blanc) × 2
- Arbre (Cyprès)
- Arbre (Frêne commun)
- Arbre (Frêne indéterminé)
- Arbre (Saule)
- Gare
- Laiterie (ancienne)
- Monument aux morts
- Nécropole
Servitudes d’utilité publique à Arçais
Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Deux-Sèvres : 10 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Arçais figurent dans sa note. Dans le département :
- Canalisations d’hydrocarbures I1136
- Monuments historiques et leurs abords AC189
- Sites patrimoniaux remarquables AC413
- Terrains riverains des cours d’eau non domaniaux A411
- Plans de prévention des risques technologiques PM35
- Plans de prévention des risques naturels PM14
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T53
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT11
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT21
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Autres règles à connaître à Arçais
- Zonage A/B/C
- Zone C du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 2,5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2024), part départementale de 2,25 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce qu’il faut en retenir pour un projet
Pour un terrain d’Arçais, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.
Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Arçais
La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle d’Arçais, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel document d’urbanisme s’applique à Arçais ?
Arçais est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 08/02/2024 (collectivité compétente : CA du Niortais). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 02/02/2026).
Le PLUi d’Arçais est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi d’Arçais ?
Sur le territoire d’Arçais, le document publié compte 13 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 72 %, zones agricoles 24 %, zones urbaines 3 % de la surface. Les plus étendues : N, Ap, A, UA. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment connaître la zone d’une parcelle à Arçais ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Arçais ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 52 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Arçais ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Arçais ?
Le taux communal est de 2,5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2024), et la part départementale des Deux-Sèvres de 2,25 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?
La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Le Mazeau (85420)
- Saint-Hilaire-la-Palud (79210)
- Le Vanneau-Irleau (79270)
- Saint-Sigismond (85420)
- Damvix (85420)
- Saint-Georges-de-Rex (79210)